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黑龙江省黑河市人民政府办公室


黑市政办字［２００１］６８号


黑河市人民政府办公室关于印发黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法的通知


各县(市)区人民政府、五大连池管委会，中、省、市直单位：
《黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法》业经2001年9月6日第10次市政府常务会议讨论通过，现予发布实施。




二00一年十月一日



黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法



根据《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《黑龙江省非住宅小区房屋物业管理服务收费暂行办法》及《黑河市城区物业管理细则》有关规定，特制定本办法。
一、住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全；住宅小区物业管理是指对区内的房屋建筑物及基础设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。非住宅小区房屋物业的收费范围是指城区内公有住房房改售后的房屋和其它形式获得产权的房屋（包括住宅房屋、非住宅房屋）并未实行住宅小区社会化、专业化、市场化管理服务的；非住宅小区物业服务费主要用于房屋的共同部位和共用设备设施的日常维修、养护和管理。主要项目包括：屋面、楼盖、梁、柱、内外墙体、基础、外墙面、落水管、垃圾道、化粪池污物清运、疏通、供水设备、设施维修，公共蓄水池清洗消毒及其他共用部位和共用设施的维修、养护。
二、在本市城区内从事经营物业管理服务的必须是取得以下资格的企事业单位：一是取得物业管理行政主管部门发放的《资质证书》；二是取得工商行政管理部门登记注册；三是受物业产权人或使用人委托的物业服务单位。
三、物业服务单位在实施管理前，住宅小区产权人使用人应成立业主委员会，便于与物业管理单位协商，双方共同按有关规定履行职责、执行物价政策。
四、物业管理收费是物业服务单位受业主委员会委托的一项有偿服务。该收费按照标准实行分等定级，按质收费。
五、物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共性服务的实行政府定价，按分等定级收费。
政府定价服务项目的主要内容包括：
（一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路等公共部位的卫生清洁以及经常性的保洁；
（二）绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新、保护绿化物生长；
（三）共用部位日常维修养护。屋面、梁、板、柱、基础、楼道、楼道外窗等；
（四）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修，楼内公共蓄水池定期清洗消毒；
（五）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池；
（六）供暖设施维护。每年定期维护维修供暖设施（指小区供热）；
（七）小区内的道路、景点、护栏等日常维护；
（八）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养。
六、住宅小区物业管理服务收费属为公众代收代办性质的大众性服务收费实行政府指导价，包括代收代缴水费、电费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，在自愿委托的前提下，按劳务量大小和次数，原则上每次每项收0.5至1元，具体标准报市物价局审批。
七、物业管理服务收费属为业主自用部位、自用设备的服务定价，由业主和物业服务单位协商定价。
八、市城区住宅小区管理服务收费实行政府定价的收费共分四个等级。即特级、一级、二级、三级。评定实行百分制，经考评在90分至100分（含90分）为特级；80分至90分（含80分）为一级；70分至80分（含70分）为二级；70分至60分（含60分）为三级；60分以下为不合格。
九、被评为二级的物业服务企业执行省定价格按使用面积每月每平方米0.25元收取物业管理费，考核评定为特级、一级的分别在省确定使用面积0.25元的基础价格上上浮20%和10%，被评为三级的在0.25元基础价格上下浮10%。
十、实施物业管理的非住宅的经营性房屋，收取物业管理费按使用面积每月每平米0.60元，其它办公等用房每月每平方米按使用面积0.30元收取。
十一、高档住宅小区、别墅区的公共服务收费标准，根据物业服务内容和质量由物业服务单位与业主委员会协商确定，报市物价局备案，对商定不合理的市物价局有权纠正，具体标准按使用面积最多每月每平方米不得超过1.00元。
十二、实施小区物业服务的，小区所发生的收入与支出，应单独立帐，并专款专用，每6个月向业主委员会公布收支情况，若发现挪用或乱支现象，取消收费资格。
十三、实施物业管理的小区，收取物业管理服务费原则应按月或按季收取，新进户的用户最多不得超过3个月。
十四、物业服务企业确定对住宅小区实施物业管理后，应在收费前持物业管理行政主管部门发放的《资质证书》，向市物价局申领《黑河市物业小区管理服务收费申报表》，根据本单位实际情况认真填写，申报物业服务收费等级。
十五、市物价部门会同市房产部门将按本规定根据实际情况对物业企业进行考评，综合考评分数在60分以上的，物价部门发放收费等级牌照和《物业管理服务收费许可证》。
十六、凡不申报物业管理服务收费等级或经考评达不到三级的物业服务企业不得收取物业管理服务费。住宅小区物业管理服务收费等级，每年考评一次，等级可升可降，与《物业管理服务收费许可证》审验工作同步进行。
十七、实施物业管理的小区要实行明码标价制度。标价要由市物价局制定统一样式，物业服务企业按规定内容在收费地点或经营场所显著位置共同标示“公示板”，明确收费项目、收费标准、服务内容。
十八、实施物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业服务企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳服务费的，物业服务单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。
十九、物业服务企业已接受委托对住宅小区实施物业管理，并收取公共性服务费的，其它公安、街道等部门不得再收取治安、卫生等重复性和内容相同的费项。
二十、本办法所评定的等级，只作为物价部门收费管理及物业服务企业收取物业管理服务费的依据。
二十一、属非住宅小区的物业服务费属公有住宅房改后的房屋按房改售房有关规定，由售房款中提取的维修基金承担；属于其它形式获得产权的房屋按各房屋产权人产权分额比例分摊。
二十二、政府定价的非住宅小区物业服务费，应向房屋产权人收取，现阶段收费标准，住宅每月每平方米使用面积为0.15元；经营性房屋按使用面积每月每平方米0.50元，其它办公等房屋每月每平方米使用面积0.25元。
二十三、非住宅小区物业服务标准，应当在委托的管理合同中做出明文约定。
二十四、房屋产权人或使用人自管部位的服务收费由产权人或使用人与物业管理企业协商定价。
二十五、本办法适用于黑河市城区。市辖县（市）物价部门、房产部门可根据本办法制定具体办法。
二十六、本办法由黑河市物价局负责解释。
二十七、本办法自发布之日起执行。


《劳动争议调解仲裁法》要点草读

文/武志国 woo_eye@yahoo.com.cn


《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》（以下简称为“《劳动争议调解仲裁法》”）于2007年12月29日经第十届全国人大常委会第三十一次会议审议通过，并将于2008年5月1日起施行。《劳动争议调解仲裁法》是继6月份出台《劳动合同法》，8月份出台《就业促进法》的第三部关于劳动方面的法律，是一部重要的劳动争议程序法。
目前我国劳动关系问题仍然突出：①劳动合同书面签订率低，出现劳动争议时劳动者的合法权益得不到有效保护；②劳动合同短期化，劳动关系不稳定；③用人单位侵犯劳动者合法权益，甚至强迫劳动者签订违法条款。2007年第一季度，全国各级劳动争议仲裁委员会共受理劳动争议立案7.5万件，涉及劳动者14.2万人。目前劳动争议、劳资纠纷出现几个重要特征：①综合性劳动争议案件大幅度增长，在一些地方这种争议占全部受理争议案件的90%以上；②劳资纠纷出现群体化，并且由于诉讼程序复杂，劳工更多地倾向于采用把问题“闹大”的方式来求得解决；③由于现行劳动争议处理制度存在种种缺陷，仲裁审理难度加大。

　　一、《劳动争议调解仲裁法》强化了劳动争议调解制度，力图在仲裁诉讼之前解决争议
《劳动争议调解仲裁法》第三条规定，解决劳动争议，应当根据事实，遵循合法、公正、及时、着重调解的原则，依法保护当事人的合法权益。第四条规定，发生劳动争议，劳动者可以与用人单位协商，也可以请工会或者第三方共同与用人单位协商，达成和解协议。第五条规定，发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织（企业劳动争议调解委员会、依法设立的基层人民调解组织、在乡镇、街道设立的具有劳动争议调解职能的组织）申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。该法第二章专门为“调解”章节，从第十条至第十六条均为调解的相关规定，第十条规定可调解组织及构成，第十一条规定了调解员的条件，第十二条规定了调解的申请和受理，第十二条规定了调解的要求，第十三条规定了调解协议书的制作，第十五条规定了不履行调解协议书可申请仲裁，第十六条规定了依据调解协议向法院申请支付令（因支付拖欠劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金事项）该法将调解作为劳动争议处理的一个原则作了规定，整合了现在社会上已经成立的各种劳动调解组织来参与劳动争议。比如说企业争议调解委员会，基层人民调解组织，在乡镇、街道设立的具有劳动争议调解职能的一些组织，试图把矛盾、纠纷化解在基层，有利于促进劳动关系的和谐稳定。

　　二、劳动争议受诉范围扩大，劳动争议案件数量将不断盘升，劳资矛盾越发外显化
我国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用《劳动争议仲裁法》：（1）因确认劳动关系发生的争议；（2）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；（3）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；（4）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；（5）因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；（6）法律、法规规定的其他劳动争议。事业单位实行聘用制的工作人员与本单位发生劳动争议的，依照本法执行；法律、行政法规或者国务院另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》第二条规定，本条例适用于中华人民共和国境内的企业与职工之间的下列劳动争议：(一)因企业开除、除名、辞退职工和职工辞职、自动离职发生的争议；(二)因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议；(三)因履行劳动合同发生的争议；(四)法律、法规规定应当依照本条例处理的其他劳动争议。与《企业劳动争议处理条例》相比较，该法增加了“因确认劳动关系发生的争议”，所谓“确认劳动关系争议”包括“是否有劳动关系，什么时候存在劳动关系，与谁存在劳动关系等等”的纠纷。这也意味着围绕“什么是劳动关系”将有大量的争议产生，立法扩大了受诉范围有利于对劳动者的保护。
　　
三、《劳动争议调解仲裁法》延长了劳动争议仲裁时效，用人单位因劳动者耽误了仲裁时效而胜诉的情形将大量减少
　　《劳动法》第八十二条规定，提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起六十日内向劳动争议仲裁委员会提出书面申请。仲裁裁决一般应在收到仲裁申请的六十日内作出。对仲裁裁决无异议的，当事人必须履行。为了尽快解决劳动争议，劳动法规定劳动争议发生之日起60日内要申请仲裁。《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》第二十三条规定，当事人应当从知道或者应当知道其权利被侵害之日起六个月内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。在实践中发现时效太短，本法把时效延长为当事人知道或者应当知道自己权利被损害时起一年内可以提起仲裁申请。仲裁时效的起算点由“劳动争议发生之日”修改为“当事人知道或者应当知道自己权利被损害时”，与民事诉讼法上的诉讼时效的起算保持了一致，仲裁时效延长为1年，并且规定了时效的中断和中止制度。特别是对劳动者追索劳动报酬的争议时效作了特别规定。在存在劳动关系期间，追讨拖欠的工资不受仲裁时效的限制。解除或者终止劳动合同，可以在1年内提出仲裁申请。
　　
四、《劳动争议调解仲裁法》明确合同履行地仲裁委员会优先管辖，减轻了争议当事人长距离仲裁的负担
《企业劳动争议处理条例》第十八条规定“发生劳动争议的企业与职工不同在同一个仲裁委员会管辖地区的，由职工当事人工资关系所在地的仲裁委员会处理”，《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，劳动争议案件由用人单位所在地或者劳动合同履行地的基层人民法院管辖。劳动合同履行地不明确的，由用人单位所在地的基层人民法院管辖。第九条规定，当事人双方不服劳动争议仲裁委员会作出的同一仲裁裁决，均向同一人民法院起诉的，先起诉的一方当事人为原告，但对双方的诉讼请求，人民法院应当一并作出裁决。当事人双方就同一仲裁裁决分别向有管辖权的人民法院起诉的，后受理的人民法院应当将案件移送给先受理的人民法院。
《劳动争议调解仲裁法》第二十一条规定，劳动争议仲裁委员会负责管辖本区域内发生的劳动争议。劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会管辖。双方当事人分别向劳动合同履行地和用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁的，由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。实践当中，许多用人单位注册地与劳动合同履行地相距甚远，特别是一些集团公司在分公司、子公司工作的员工，如果安排在用人单位注册地进行仲裁诉讼将极大的增加劳动者的成本，不方便维权。本条规定了确立了劳动合同履行地优先的管辖原则，劳动者可以就地维权。
　　
五、《劳动争议调解仲裁法》明确用人单位应提供其掌管证据的责任，用人单位将因怠于提供其掌管的证据承担不利后果
　　《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2001〕14号）以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）规定，因用人单位作出的开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生的劳动争议，用人单位负举证责任。证据规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”《证据规定》第七十五规定了恶意不举证不利推定制度。《劳动争议调解仲裁法》明确规定，劳动者无法提供由用人单位掌握管理的与仲裁请求有关的证据，仲裁庭可以要求用人单位在指定期限内提供。用人单位在指定期限内不提供的，应当承担不利后果。立法机关考虑到在劳动争议仲裁过程中，用人单位在掌握证据方面通常具有优势地位，此条的规定将彻底解决用人单位“有证据不提供”的问题，譬如工资发放记录、考勤记录等，用人单位不举出对自己不利的证据将承担不利后果，将有力的遏止不法用人单位的恶意规避行为。而在另一方面，一旦由用人单位掌握的证据发生遗失毁损，用人单位也将可能承担不利后果。“用人单位负责提供证据”与“用人单位负责举证”并不能完全等同。《证据规定》第七十五条规定与《劳动争议调解仲裁法》第三十九十分相近。
六、《劳动争议调解仲裁法》明确规定了支付令、先予执行、部分裁决制度，增加了权利救济的多样性和灵活性
　　《劳动争议调解仲裁法》第十六条规定了与劳动者生存所须密切相关的“拖欠劳动报酬、工伤医疗、经济补偿或赔偿”达成的调解协议可以直接向法院申请支付令。《劳动合同法》第三十条规定，用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定，向劳动者及时足额支付劳动报酬。用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。《民事诉讼法》中明确规定“人民法院收到债务人提出的书面异议后，应当裁定终结督促程序，支付令自行失效，债权人可以起诉”。要让支付令失效，其实是一件很容易的事情，因此支付令未必可以便利劳动者追索拖欠工资。
《最高人民法院关于在劳动争议仲裁程序中能否适用先予执行的函》（1994年8月10日）与《劳动部办公厅关于在劳动争议仲裁程序中能否适用部分裁决问题的复函》（劳办发［1994］391号）对先予执行和部分裁决做过规定。
《劳动争议调解仲裁法》第四十四条规定，仲裁庭对追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金的案件，根据当事人的申请，可以裁决先予执行，移送人民法院执行。仲裁庭裁决先予执行的，应当符合下列条件：1）当事人之间权利义务关系明确；2）不先予执行将严重影响申请人的生活。劳动者申请先予执行的，可以不提供担保。
《劳动争议调解仲裁法》第四十三条第二款规定，仲裁庭裁决劳动争议案件时，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行裁决。
　　
七、《劳动争议调解仲裁法》缩短了仲裁审理期限，极大地加快了劳动争议案件的审结
《企业劳动争议处理条例》第二十五条条规定，仲裁委员会应当自收到申诉书之日起七日内做出受理或者不予受理的决定。仲裁委员会决定受理的，应当自作出决定之日起七日内将申诉书的副本送达被诉人，并组成仲裁庭；决定不予受理的，应当说明理由。被诉人应当自收到申诉书副本之日起十五日内提交答辩书和有关证据。第三十二条规定，仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起六十日内结束。案情复杂需要延期的，经报仲裁委员会批准，可以适当延期，但是延长的期限不得超过三十日。
与《企业劳动争议处理条例》相比，《劳动争议调解仲裁法》第四十三条第一款规定，仲裁庭裁决劳动争议案件，应当自劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的，经劳动争议仲裁委员会主任批准，可以延期并书面通知当事人，但是延长期限不得超过十五日。逾期未作出仲裁裁决的，当事人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。第二十九条规定，劳动争议仲裁委员会收到仲裁申请之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知申请人；认为不符合受理条件的，应当书面通知申请人不予受理，并说明理由。对劳动争议仲裁委员会不予受理或者逾期未作出决定的，申请人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。第三十条规定，劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在五日内将仲裁申请书副本送达被申请人。被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在十日内向劳动争议仲裁委员会提交答辩书。劳动争议仲裁委员会收到答辩书后，应当在五日内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。如此新法确立了劳动仲裁审限原则上为45天，特殊为60天。全国人大常委会办公厅举行的本法新闻发布会上称，现在的仲裁期限一般为74天。经过批准，可以延长，最长可以延长到104天。那么按照现在劳动争议调解仲裁法规定，一般的期限是50天，其中5天是受理的批准期限，45天的仲裁期限。如果需要延长，最长可以延长到60天，周期几乎缩短了一倍。较比现在的最长可以延长到104天，周期几乎缩短了一倍。
　　
八、《劳动争议调解仲裁法》规定了部分案件一裁终局，避免仲裁与诉讼重复造成的讼累
　　我国现行处理劳动争议案件的程序为一裁二审制，向劳动争议仲裁委员会提出申诉是司法解决劳动争议案件的必要前置程序。由于劳动争议仲裁委员会对劳动争议案件无终审裁决权，劳动争议案件的当事人对仲裁裁决不服的，可以在法定期限内向人民法院提起诉讼，人民法院是司法机关，仲裁委员会是行政机关，故人民法院既无权维持劳动争议仲裁委员会的裁决，对于认定有误的仲裁裁决亦无权改判或发回。此种程序的设置使得对仲裁委员会没有监督机制，导致仲裁程序形同虚设。另外，劳动争议案件处理经过一裁二审，审理期限比普通民事案件长，涉案当事人在此过程中诉讼成本加大。《劳动争议调解仲裁法》规定下列劳动争议，除本法另有规定的外，仲裁裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力：（一）追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，不超过当地月最低工资标准十二个月金额的争议（如超过当地月最低工资十二个月的则不能是终局裁决）；（二）因执行国家的劳动标准在工作时间、休息休假、社会保险等方面发生的争议。劳动者对上述规定的仲裁裁决不服的，可以自收到仲裁裁决书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。用人单位有证据证明本法第四十七条规定的仲裁裁决有下列情形之一，可以自收到仲裁裁决书之日起三十日内向劳动争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：一）适用法律、法规确有错误的；二）劳动争议仲裁委员会无管辖权的；三）违反法定程序的；四）裁决所根据的证据是伪造的；五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。该法规定部争议数额小（追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，不超过当地月最低工资标准12个月金额的争议）、法律关系简单（因执行国家的劳动标准在工作时间、休息休假、社会保险等方面的争议）案件实行仲裁可一裁终局，试图避免用人单位利用程序拖延劳动者。
　　值得注意的是，该法规定劳动者对本法规定的仲裁裁决不服的，不论仲裁是否有请申请撤销的事实，都可提起诉讼，而用人单位则不然。另外用人单位提其的撤销劳动争议仲裁的应向劳动争议仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决。
　　
九、《劳动争议调解仲裁法》明确了劳动争议管理的责任部门，完善了救济渠道
　　该法明确规定，用人单位违反国家规定，劳动者可以向劳动行政部门投诉，劳动行政部门应该依法处理。对劳动争议仲裁委员会不予受理或者逾期未作出决定的，申请人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。　

　　十、劳动争议仲裁将免费,减轻当事人申请仲裁的经济负担，增加了用人单位被诉的可能性
　　本法第五十三条规定，劳动争议仲裁不收费。劳动争议仲裁委员会的经费由财政予以保障。这间接鼓励当事人特别是劳动者积极主动维权，对违法用工的用人单位形成压力，迫使他们自觉遵守法律。《劳动争议调解仲裁法》从整体上以“减少维权成本”“降低社会成本”为立法核心。它的颁布实施，将进一步完善劳动争议调解仲裁制度，为当事人、特别是劳动者提供高效公正的法律救济，强调对劳动者最基本的“生存权”的尊重，极大的促进劳动者法律民主意识的觉醒，推进劳动法制化的进程，对发展和谐稳定的劳动关系具有重大意义，对中国式的用人单位是严重的挑战。