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详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记

陈宁


　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
　
　　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

　　若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

厂务公开是政治体制改革的成果和民主政治建设的创新

张喜亮


　　党的十五大特别是十五届四中全会以来，一批企业通过实行厂务公开，加强了企业的管理和改革，完善了职工代表大会制度，促进了基层民主政治建设，提高了企业经济效益。职工依照有关法律和规定参与企业的民主决策、民主管理、民主监督，是我国企业管理的重要特色和优势。党的十七大报告指出：“全心全意依靠工人阶级，完善以职工代表大会为基本形式的企事业单位民主管理制度，推进厂务公开，支持职工参与管理，维护职工合法权益”。

　　一、厂务公开是政治体制改革的一项重要成果

　　胡锦涛同志在党的十七大报告报告中明确找出：“坚定不移地发展社会主义民主政治”，“人民民主是社会主义的生命”，“发展社会主义民主政治是我们党始终不渝的达到目标”。何为政治？孔子的回答是，“政者正也”。修身养性齐国治家平天下，政治是需要从每一个社会公民自身的修养开始的。西洋哲人亚里士多德也曾指出，人是天生的政治动物。孙中山认为，政治就是治理众人之事。厂务公开是企事业单位职工参加本单位事务管理的制度和活动，是政治行为的一个重要的内容。
　　深化政治体制改革必须坚持的正确的政治方向就是“以保证人民当家作主为根本，以增强党和国家活力、调动人民的积极性为目标”。社会主义的生命就在于人民的民主即人民参加其社会生活事务的管理、参加组织事务的管理、参加国家事务的管理。没有人民的参加，社会、组织和国家的活动就失去了活力。在社会主义革命时期，中国共产党正是以人民的彻底解放为旗帜，感召人民群众的参加，才缔造了一个社会主义的新中国。在对资产阶级的社会主义改造时期，正是以人民当家作主为旗帜，支持和鼓励人民群众参加，才实现了公有制的社会主义经济基础。改革开放三十年来取得的辉煌成就，正是有人民的参加调动起了人民的热情和积极性才得以实现。
（在“厂务公开论坛”上的发言）
　　改革开放三十年来，我国的政治体制改革取得了很大的进步，厂务公开是在国有企业改革的进程中企业和企业职工在实践中创造出来的一项职工参与管理的制度。职工直接参加企事业单位事务管理，是职工当家作主的重要体现，是政治体制改革的一项重要成果。

二、厂务公开是政治体制民主建设的重要内容

　　政治体制改革作为我国全面体制改革的重要组成部分，随着经济社会发展而不断深化，政治民主必然与人民参与的积极性不断提高相适应。党的十七大报告指出：“坚持国家一切权力属于人民，从各层次、各领域扩大公民有序政治参与，最广泛地动员和组织人民依法管理国家事务和社会事务、管理经济和文化事业”。
　　厂务公开是我国政治体制改革的成果，也是实现民主政治建设的一个重要环节。从民主政治建设的角度而言，厂务公开属于基层民主政治建设的一个重要内容。从我国的政治生态的现实出发，我们国家的公民组织形式，在农村主要是以村为单位组织起来的，除社区居民组织以外，最重要的形式就是企事业单位。居民自治、村务公开、厂务公开，这是我们国家基层民主政治的主要载体。职工是企事业单位中主体，在企事业单位中职工有权参加本单位事务的管理，这是我国民主政治建设的一个重要内容，是我国民主政治体制框架的基础。职工通过各种形式参加企事业单位的管理，实现其公民政治权利的一个重要途径，也是之人翁地位的体现。
　　人民当家作主是社会主义民主政治的本质和核心，党中央要求“丰富民主形式，拓宽民主渠道”。厂务公开是对我们既有的民主政治形式的丰富，是政治民主形式一个创新。政治固然是对国家事务的管理，但是，民主政治首先应当是从对涉及自身利益和权利的事务的管理。在企事业单位保障职工参加管理的权利，保障职工对自己工作中的事项和涉及切身利益的决定具有知情权和决策，这是民主政治建设的最基础性的内容。

三、厂务公开促进了企业的发展
　
　　厂务公开是民主政治的体现，也是促进企业发展的重要保障。无庸讳言，厂务公开产生的直接原因就是为了冲破企业发展的困境实现企业效益的提升而创造出来的一种企业管理制度。国有企业改革处于关键时期，如果突破企业的困局实现企业的发展，一些企业进行了大胆的探索，企业经营者如实地把企业的经济状况通过职工代表大会等形式向职工公开，谦虚地听取职工对企业摆脱困境意见，职工以主人翁精神无私地贡献自己的聪明才智，一个经营不善多年企业在很短的时间内就实现了扭亏增盈。从这样的历史和事例中，我们不难看出，厂务公开既是对职工民主权利的尊重和保障，更是企业实现又好又快地发展的必由之路。
　　实行厂务公开既是民主政治的创新，也是企业发展必然要求；生产关系必须与生产力发展相适应的客观规律决定的。当生产关系滞涨了生产力发展的时候，就必须改革生产关系。我国的经济体制改革按照既定的设计，就是要改革那些与生产关系不相适应的环节，解放生产力，从而实现企业的发展和国民经济的繁荣，不断地满足人们水平日益增长的要求。
　　建立和完善厂务公开制度，首先是对职工的民主政治权利的尊重，从根本上保障职工参与本单位事务管理的权利从而激发出职工的主人翁精神。
　　实践证明，实行厂务公开是实践“三个代表”重要思想的具体体现，是进一步落实党的全心全意依靠工人阶级指导方针的有效途径；是加强企业管理，建立现代企业制度，依靠职工办好企业的内在要求；是搞好群众监督，促进党风廉政建设，加强企业党组织建设、领导班子建设的有力手段。实行厂务公开，对于推进基层民主政治建设，保障和落实职工当家作主的民主权利；维护职工合法权益，建立企业稳定协调的劳动关系；密切党与企业职工群众的关系，巩固党的阶级基础和执政地位；保护、调动和发挥广大职工的主人翁积极性，增强其责任感，促进企业的改革、发展和稳定，具有重要的意义和作用。