苏州市国有土地使用权出让和转让暂行办法
江苏省苏州市人民政府
苏州市国有土地使用权出让和转让暂行办法
目 录
第一章 总则
第二章 土地使用权出让
第三章 土地使用权转让
第四章 土地使用权出租
第五章 土地使用权抵押
第六章 土地使用权终止
第七章 划拨土地使用权
第八章 附则
第一章 总则
第一条
为了加强国有土地管理，合理开发、利用、经营土地，促进我市经济发展，根据《中华人民共和国城市土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法适用于苏州市行政辖区内的国有土地。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按本办法的规定在本市取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第三条
依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受法律保护。
第四条
土地开发、利用、经营活动，应当遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。
第五条
地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权出让、转让、出租、抵押范围。
第六条
市、县(市)土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由土地管理部门和房产管理部门依照有关规定办理。
第二章 土地使用权出让
第七条
土地使用权出让，是指市、县(市)人民政府以土地所有者代表的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，仅当由市、县(市)土地管理部门代表同级人民政府与受让方签订出让合同。
第八条
苏州土地管理局主管土地使用权出让工作，县(市)土地管理局主管本行政辖区内的土地使用权出让工作。
第九条
土地使用权出让的地块、用途年限和其他条件，由市、县(市)土地管理部门会同计划、规划、建设、房产管理等部门共同拟定方案，报市、县(市)人民政府批准后，由土地管理部门实施。
出让土地，按《江苏省实施(土地管理法)办法》规定的征地审批权限执行。集体所有的土地，必须由国家征用后，方可出让。
第十条
土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐、金融用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
第十一条
土地使用权出让可以采取相应方式确定。
第十二条
协议出让，由有意受让方持企业法人或个人身份证明及其他证明文件，向市、县(市)土地管理部门提出书面用地申请，并根据城市规划和有关有行要求，提出开发建设方案。经过协商，达成初步协议，由土地管理部门(以下简称出让方)与受让方签订国有土地使用权出让意向协议书，并由受让方按出让金总额5%支付定金(不计息)。
第十三条
土地基准地价，由市县(市)物价、土地管理、财政部门根据城镇土地分等级统一商定，由同级人民政府定期公布。
第十四条
按照国有土地使用权出让审批权限，经审核批准后，正式签订国有土地使用权出让合同。
第十五条
招标出让，由出让方公布出让地块的投标要求，并向有意受让方提供招标文件和有关资料。
有意受让方应在规定期限内以书面形式参加投标，并按所设标价的5%支付保证金(不计息)。保证金随标书投交，对未中标者的保证金予以退还。
第十六条
招标出让，由评标委员会主持开标、评标、决标意见书后，由出让方向中标者发出中标证明书。中标书必须在于十日内持中标证明书与出让方签订出让合同，并按出让金的10%至15%支付定金(含5%的保证金，均不计息)。
中标者在规定期限内不与出让方签订出让合同，视为放弃中标，所支付保证金不予退还，中标者因故不能在规定期限内签订出让合同的，经出让方同意可以延期，但延期申请应于期满前十日内提出。延长期不得超过三十日。
第十七条
拍卖出让，采用公开叫价应价的竞投方式进行，按“价高者得”的原则出让土地使用权。
在拍卖前三十日内，由出让方发布拍卖公告，确定出让地块和拍卖的时间，地点等事项。自公布发布之日起，有意参加竞投者应当持所需证明，按拍卖公告的有关规定报名登记。
第十八条
拍卖出让时，必须由已经登记的个人或者法人代表(或者其委托代理人)凭证到场参加竞投。
第十九条
拍卖出让的受让方应当场与市、县(市)土地管理部门签订出让合同，并支付出让金15%的定金(不计息)。
第二十条
通过协议、招标、拍卖取得土地使用权的受让方应当在签订土地使用权出让合同后六十日内。支付按合同的全部土地使用权出让金。定金可充抵相应部分的出让金。受让方逾期未全部支付的，出让方有权解除出让合同，出让方未按合同规定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让合同解除后，双方各自承担相应违约责任。
受让方因故不能按期支付出让金的，经出让方同意可以延期，但延期申请应于期满前十日内提出，延长期不得超过三十日。
出让方因故未能按合同规定提供土地使用权的，在征得受让方同意后，可以延期提供，延长期不得超过三十日。
第二十一条
受让方按合同规定支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地权属登记，领取土地使用证，土地出让年限以出让合同载明的土地使用权起止日期为准。
第二十二条
受让方应当按照出让合同的规定和城市规划要求，开发、利用、经营土地。
未按出让合同规定期限和规划要求开发、利用、经营土地的，出让方应当责成受让方予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第二十三条
受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，须经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第三章 土地使用权转让
第二十四条
土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让应当具备下列条件：
(一)按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用、经营土地；
(二)持有国有土地使用证；
(三)除支付土地出让金外，投入开发建设的资金占总投资的比例达20%以上。
土地使用权转让应当转让双方当事人签订转让合同。
第二十五条
土地使用权转让时，出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移，转让合同不得违背出让合同的规定。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十六条
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
土地使用权的地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时，各房产所有人占有相应比例的土地使用权，但同一建筑物占用的土地使用权整体不可分割。
第二十七条
凡转让土地或者因转让地上建筑物和其他附着物涉及土地使用权转让的，双方当事人应当在签订转让合同之日起十五日内，到当地土地管理部门和房产管理部门办理要权属变更登记手续，换领国有土地使用证和房屋所有权证，并按规定缴纳税费。
第二十八条
土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第二十三条规定办理。
第二十九条
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县(市)人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县(市)人民政府可以采取必要的措施。
第三十条
交换土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权，双方价值不等的，按规定对差额部分进行结算。
第三十一条
赠与土地使用权，双方在办理公证之日起十五日内到市、县(市)土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权登记。
第四章 土地使用权出租
第三十二条
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
地上建筑物、其他附着物使用权出租的，土地使用权随之出租。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用、经营土地的，土地使用权不得出租。
第三十三条
土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十四条
土地使用权及其他上建筑物、其他附着物出租，由出租人在租赁合同签订之日起十五日内向当地市、县(市)管理部门和房产管理部门办理出租登记手续，未登记，租赁合同无效。
租赁合同终止时，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权和房屋出租登记手续。
第三十五条
土地使用权出租，出租人获取的租金收入应当按国家规定纳税。
第五章 土地使用权抵押
第三十六条
土地使用权抵押，是指土地使用者提供土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。
第三十七条
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十八条
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，可以作为金融机构的贷款抵押或者其他债务抵押。
土地使用权抵押年限，不得超过原出让或者转让合同规定的有效年限。
第三十九条
土地使用权抵押，凭国有土地使用证和土地使用权出让合同设定抵押权。涉及地上建筑物、其他附着物抵押时，须同时出具房屋所有权证和其他有效证明。
抵押人将已出租的土地使用权设定抵押权时，应当书面告知承租人，抵押土地的原租赁合同继续有效。
土地使用权设定若干抵押权时，抵押人应交将设定抵押权的状况告抵押权人。
第四十条
按份共有的土地使用权抵押，以其占有份额为限，抵押人应当通知并征得其他共有人的书面同意。
第四十一条
土地使用权抵押金额可由抵押人与抵押权人协议商定，但不是超过抵押物作价现值的土地使用权作价现值由市、县(市)土地管理部门核定，地上建筑物、其他附着物作抵押时，其作价现值由房产管理部门评估核定。
第四十二条
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订土地使用抵押合同。抵押合同应当明确土地使用面积、位置和使用期限，并不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第四十三条
抵押人和抵押权人应当自抵押合同签订之日或者合同终结之日起十五日内，持有关文书到市、县(市)土地管理部门、房产管理部门办理抵押登记或者注销手续，未经登记的抵押合同无效。
抵押涉及外汇的，应当到当地外汇管理部门办理登记和注销手续。
第四十四条
抵押人到期未能履行债务或者在抵押债务，以及抵押人在清偿债务之前死亡而无继承人或者受遗赠人的，抵押权人有权依据法律和抵押合同的规定处置抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。
土地使用权抵押，抵押权人有优先受偿权。
第四十五条
处置抵押的土地使用权，抵押权人可采取拍卖或者转让方式。拍卖抵押土地使用权由土地管理部门负责，拍卖抵押土地使用权限内地上建筑物、其他附着物所有权，由土地管理部门和房产管理部门负责。
处置抵押的土地使用权所得价款，按下列顺序处理：
(一)支付处置抵押物的税费；
(二)偿还抵押债务本息及违约金；
(三)全额退还抵押人。
同一土地使用权设定若干抵押权的，其清偿顺序依登记先后而定、价款不足偿还债务的，抵押权人有权另行追索。
第四十六条
因处置抵押物而取得土地使用权的土地使用者，应当自拍卖或者转让成交之日起十五日内到当地市、县(市)土地管理、房产管理部门办理过户登记、换领国有土地使用证和房屋所有权证。
第六章 土地使用权终止
第四十七条
土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回和土地灭失等原因而终止。
第四十八条
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由出让方无偿取得，土地使用者必须交还土地使用证，并办理注销登记。
第四十九条
土地使用权期满，土地使用者要求续期的，可在使用期满前六个月内依照本办法第二章的规定重新签订出让合同，办理相应手续。
第五十条
对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，市、县(市)人民政府根据社会公共利益的需要、可以由土地管理部门依照法律提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用、经营土地的实际情况给予相应补偿。
提前收回土地使用权，由市、县(市)土地管理部门在六个月前通知土地使用者，并与土地使用者协商补偿办法及有关事项。
第五十一条
提前收回土地使用权的补偿可以采取货币和交换土地使用权办法。
第七章 划拨土地使用权
第五十二条
划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式无偿取得的土地使用者，应当按照国家有关规定缴纳税费。
第五十三条
通过划拨方式取得的土地使用权，除本办法第57条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第五十四条
符合下列条件的，经市、县(市)土地管理部门和房产管理部门批准、其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本办法第二章规定签订土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益支付土地使用权出让金。
第五十五条
对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用者，市、县(市)土地管理部门应当没收其非法所得，并根据情节处以罚款。
第五十六条
以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的，市、县(市)人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本办法的规定予以出让，对划拨土地使用权，市、县(市)人民政府根据城镇建设发展需要和规划要求，可以无偿收回土地使用权并可依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权的，对其地上建筑物、其他附着物，应当给予适当补偿。
第八章 附则
第五十七条
依照本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
继承人确需改变出让合同有关条款的，按本办法第二十三条规定办理。
第五十八条
土地使用权出让、转让、抵押、出租等活动中，下列行为或者文书应当经当地公证机关公证：
(一)招标出让的开标行为；(二)拍卖出让的拍卖行为；(三)转让、出租、抵押合同以及涉外出让合同；(四)土地使用权继承文书；(五)当事人认为需要公证的其他事项。
第五十九条
土地使用权出让金由市、县(市)土地管理部门统一征收，金额上交同级财政，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
第六十条
外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。
第六十一条
苏州市市区国有土地使用权出让和转让，可根据本办法制定实施办法。
第六十二条
本办法自发布之日起施行。
侦查假说与无罪推定辨析
摘 要：侦查假说是一种查明事实真相的科学认识方法，而无罪推定是现代刑事诉讼的一项基本原则，二者分属不同领域，不可混为一谈。现代侦查既是认识活动，更是执法活动，因而必须坚持科学方法与法治原则的有机结合。特别在"作案人假说"中，必须坚持以无罪推定原则指导侦查活动。
关键词：侦查假说 无罪推定 现代侦查
侦查假说是侦查人员根据初步掌握的案件情况，对犯罪性质、犯罪过程、犯罪人等所作的推测性解释。它是一种从已知探求未知的科学工具和认识方法,属于认识论的范畴。而无罪推定则是现代刑事诉讼的一项基本原则，是对犯罪嫌疑人、被告人诉讼地位的一种法律假定，属于法律价值论的范畴。
二者分属不同领域、不同层次，既不能相互混淆，也不能相互代替。少数同志对此认识不清，以侦查假说来否定无罪推定，进而断定无罪推定原则不适用于侦查阶段;还有人用无罪推定反对侦查假说，把侦查假说视为有罪推定的历史残余。这些认识，都是混淆了不同领域、不同层次的不同问题，因而是错误的。
认识不清，往往误导侦查实践作。因而，对侦查假说与无罪推定的涵义及关系加以阐明，十分必要。
一、侦查假说--一种查明案件真相的科学认识方法
所谓假说，是指从已知的事实和原理出发，对未知现象的性质、原因等提出的推测性解释。在科学研究领域，在初步掌握事实与材料的基础上提出假说，而后逐步加以验证和修订，再形成科学原理，是一种基本的方法和途径。比如，哥白尼的"日心说"、达尔文的"进化论"等，最初都是一种科学假说，以后为一系列的科学观察所支持、所验证，就成了科学理论。正如恩格斯曾经指出的:"只要自然科学在思维着，它的发展形式就是假说。" 综观科学发展的历史，人类认识真理的过程，通常就是不断提出假说、验证假说的过程。
对假说的这种作用，一位英国科学家曾这样论述："假说是研究工作者最重要的思想方法，其主要作用是提出新实验或新观测。确实，绝大多数的实验以及许许多多的观测都是以验证假说为明确目的来进行的。假说的另一作用是帮助人们看清一个事物或事件的重要意义，若无假说则这一事物或事件就不说明问题。例如，在进行现场考察时，一个用进化论假说武装头脑的人就比没有这种假说武装的人能够作出许多更为重要的观察。" 实际上，不仅自然科学如此，社会科学也不例外。在一切认识活动中，假说都是一种重要的思维方法。它是由现象探求本质和规律、由感性认识上升到理性认识的中介与桥梁，并为人类各种实践活动提供路径和方向。有了它，人类对客观世界的认识才能日渐逼近真理。
假说运用于侦查活动，即为侦查假说。与科学假说以自然界和人类社会为认识对象不同，侦查假说只针对具体的刑事案件。在刑事案件发生后，侦查人员往往根据现场勘查和调查访问的情况，运用科学原理、侦查经验和逻辑推理，对案件情况、作案人情况等作出的初步推断。这种推断，即为侦查假说。它是在分析、研究已知事实和证据的基础上提出来的，假说的内容包括作案时间、作案地点、作案工具、作案手法、作案动机和目的、作案过程及作案人性别、年龄、职业特长、作案人数等案件情况。正如假说对科学研究的重要作用一样，能否提出一种较为合理的侦查假说，往往是侦查成败的关键一步。没有侦查假说的指引，侦查工作就会陷入盲目，侦查人员就无从确定侦查方向、划定侦查范围和选择侦查途径。
构建侦查假说的过程，是一个借助"回溯式思维"复原刑事案件事实的过程。它采用的是一种由结果来推断原因与过程的"回溯式思维"方法。侦查假说准确与否，取决于三个方面的因素：一是作为假说根据的已知事实和证据材料是否客观真实;二是假说所依据的科学原理和侦查经验是否确实可靠;三是侦查人员是否遵循了正确的逻辑思维规则。任何一个方面出了问题，都可能导致侦查假说出现偏差，从而误导侦查工作。因而，提出一种合理的侦查假说，既有赖于初期侦查取证工作是否深入扎实，更有赖于侦查人员是否掌握必要的科学知识和科学原理，是否拥有丰富、有效的侦查经验，是否善于运用逻辑思维的方法。
但不管如何努力，侦查假说都是根据初步的、不完全的事实材料对案情作出的尝试性、推测性解释，所以具有不确定性、或然性、暂时性特点。侦查假说要成为侦查结论，必须经过严格的验证，经历一个"去伪存真、去粗取精、由此及彼、由表及里"的艰辛过程。再进一步，侦查结论要转化为人民检察院的起诉意见、人民法院的有罪判决，更须经受住整个刑事诉讼过程的严格检验。这样说来，验证侦查假说的过程，实际上就是一个不断调查收集证据、审查判断证据的过程，也就是整个刑事诉讼的过程。经过侦查、起诉和审判，有的侦查假说被证实，成为侦查结论，进而成为检察机关的公诉意见和人民法院的有罪判决;有的则被否定，迫使侦查机关另辟蹊径，提出新的假说，开始新的侦查;有的则既不能肯定，也不能否定，导致案件侦查进入僵局，或者在起诉和审判阶段形成"疑案"。
二、无罪推定--一项重要的现代刑事诉讼原则
无罪推定，作为现代刑事诉讼的一项基本原则，是资产阶级启蒙思想家为反对封建社会有罪推定而提出来的。在封建社会，普遍实行有罪推定。一旦有人被指控犯罪，司法官员就抱着先入为主的偏见，强迫被告人招供，最终以被告人的口供作为定罪处罚的主要依据。为了逼取口供，不惜采用各种肉刑，对涉案人的肢体进行肆意摧残。许多无辜者在严刑拷问之下，为摆脱肉体的痛苦和精神上的折磨，往往只求速死而胡乱招供，因而造成无数冤假错案。 在有罪推定原则下，犯罪嫌疑人、被告人沦为刑事诉讼的客体，没有任何诉讼权利和人格尊严，任由封建君主和司法官员处置，刑事司法活动十分野蛮和残酷。
为反对有罪推定和刑罚擅断，资产阶级启蒙思想家提出了"无罪推定"原则。最早提出这一思想的是意大利法学家贝卡利亚，他在1764年出版的《犯罪与刑罚》一书中提出:"在法官判决之前，一个人是不能被称为罪犯的"，"如果犯罪是不确定的，就不应折磨一个无辜者，因为，在法律看来，他的罪行并没有得到证实。" 资产阶级革命胜利后，各国在宪法和刑事诉讼法中都将"无罪推定"作为一项基本原则加以规定。二战后，有关国际公约也确认了无罪推定原则。如1948年联合国《世界人权宣言》第11条规定："凡受刑事控告者，在未经获得辩护上所需的一切保证的公开审判而依法证实有罪以前，有权被视为无罪。"1976年生效的联合国《公民权利和政治权利国际公约》第14条第2项规定："凡受刑事控告者，在未经依法证实有罪之前，应有权被视为无罪。"我国1996年修订的刑事诉讼法也吸收了无罪推定的主要精神，在第12条规定："未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪"。
对无罪推定原则，可从以下几个方面加以理解：（一）它确立了犯罪嫌疑人、被告人在刑事诉讼中的法律地位。即"任何人在其未被宣告有罪之前，应当被推定为无罪。"因而，在法院作出生效判决之前，不能将犯罪嫌疑人、被告人视为"罪犯"。与之适应，必须赋予犯罪嫌疑人、被告人以充分的诉讼权利，保障其诉讼主体地位。（二）它决定了由控方承担全部举证责任。从无罪推定出发，犯罪嫌疑人、被告人无须承担证明自己无罪的责任，因而享有"不得强迫自证其罪"的权利。但作为控诉一方的侦查、起诉机关，要主张犯罪嫌疑人、被告人有罪，就必须提供确实、充分的证据。(三)它确立了"罪疑从无"原则。即在控方不能将案件事实证明到确实充分或者排除合理怀疑的程度时，司法机关应作出无罪的结论。如我国刑事诉讼法第162条第3项规定："证据不足，不能认定被告人有罪的，应当作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决。"
由此可见，无罪推定实质上是一种法律上的假定，而并非事实上认定。从事实角度讲，犯罪嫌疑人、被告人可能无罪，也可能有罪。但在法律上，他们均被假定为"无罪"。之所以如此，是出于对基本人权和人的人格尊严的尊重和保护，是对封建社会野蛮、落后、专横、蔑视人的尊严的司法程序进行深刻反省的产物。 它体现了现代刑事诉讼保障人权的基本价值取向，其核心精神在于强调证据裁判原则、控方举证原则和疑罪从无原则。作为现代刑事司法的基石，无罪推定早已成为一项国际公认的刑事诉讼原则，是各国侦查、起诉和审判活动都必须遵循的重要法治原则。
