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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
国家外汇管理局


关于结汇、售汇及付汇管理若干具体问题的实施规则
1996年3月19日，国家外汇管理局

第一条 为规范结汇、售汇及付汇行为，加强对外汇指定银行（以下简称银行）结汇、售汇及付汇监管，完善结汇、售汇及付汇管理制度，特制定本规定。
第二条 银行办理结汇、售汇及付汇业务，应当严格执行中国人民银行《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》及本规定。
第三条 对于未有规定及未经批准可以保留外汇的经常项目项下的外汇收入，银行应当予以办理结汇。
第四条 对于未有规定及未经批准可以结汇的资本项目项目的外汇收入，银行不得办理结汇。
第五条 下列情况未戏外汇管理部门批准，银行不得售汇：
一、购汇者为非居民，但另有规定者除外；
二、捐赠进口项下购汇；
三、购汇者为非银行金融机构；
四、易货贸易项下购汇；
五、来料加工贸易项下购汇；
六、贸易项下购汇者无对外贸易经营权；
七、其它不符合《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》的购汇。
第六条 关于贸易项下售付汇有效商业单据及有效凭证，按照以下规定办理：
一、用跟单信用证、保函方式结算的贸易进口，如需在开证时购汇，持进口合同、进口付汇核销单、开证申请书及《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》中规定的有效凭证购汇，付汇时凭信用证结算方式要求的有效商业单据办理。
二、用跟单托收方式结算的贸易进口，持进口合同、进口付汇核销单、进口付汇通知书及跟单托收结算方式要求的有效商业单据和《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》中规定的有效凭证办理。
三、用汇款方式结算的贸易进口，持进口合同、进口付汇核销单、发票、正本报关单、正本运输单据的《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》中规定的有效凭证办理。若报关单上的“经营单位”与合同中列明的买方名称不一致，应当提供相应的代理协议。
四、银行售付汇后，应当在上述正本商业单据和有效凭证上签注售付汇金额、日期、签章并将售付汇的正本商业单据和有效凭证留存。
五、分期付款项下售付汇，只能在一个银行办理。银行在每次售付汇后应当在正本商业单据和有效凭证上签注售付汇金额、日期、签章并留存单证复印件，正本单证退付汇单位，俟合同付汇完毕，留存正本单证。
六、银行保存正本售付汇单证的期限为两年。
七、遇有下列情况，银行不得办理售付汇。
1．各种单证不符；
2．单证为非有效单证；
3．单证不齐全、模糊不清或者经涂改；
4．购付汇金额超过报关单或有效凭证金额。
第七条 购汇只能在购汇单位注册所在地银行办理；特殊情况需异地购汇的，需经购汇单位所在地外汇管理部门核准。外汇管理部门核准异地购汇时，应当将核准件抄送购泯地外汇管理部门备案。
第八条 下列外汇收支，需事先报外汇管理部门核准。
一、单笔现钞结汇金额超过等值5万美元。
二、单笔提取现钞金额超过等值1万美元。
三、远期收汇超过365天。
第九条 下放审批权限
一、进口项下预付货款，不超过合同总金额（到岸价格）15％或者虽超过15％但未超过等值10万美元的，银行可以凭进口合同、发票、进口付汇核销单直接办理售付汇，对于超过合同总金额15％并超过10万美元的进口预付货款，凭外汇管理部门核准件办理。
二、出口项下支付未超过合同总金额（离岸价格）2％的暗佣（暗扣）和5％的明佣（明扣）或者虽超过规定比例但未超过1万美元的，银行可凭合同、佣金协议直接办理售付汇。对于超过上述比例，同时超过1万美元的佣金，银行需凭外汇管理部门核准件办理。
第十条 建立银行内部监管制度
一、各银行总行应当根据《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》及本规定，并按照审售分离、分级审批的原则制定本行系统的结汇、售汇及付汇操作规程并报国家外汇管理局批准后实行；各银行分支行制定的操作规程需经其上级行批准并报当地外汇管理部门备案。
二、银行应当建立对所属分支行结汇、售汇和付汇业务的监督检查制度，对分支行违反规定的行为，应为及时予以纠正。
第十一条 建立异常情况报告制度。
遇有下列情况，银行应当及时向当地外汇管理部门报告。
一、国内单位结、售汇金额突然增大，结、售汇频率加快或者结、售汇金额明显超过其正常经营水平。
二、购汇单位使用巨额人民币现钞购汇。
三、购汇单位月累计提取现钞金额超过等值50万美元。
四、购汇单位在规定比例内频繁预付货款和支付大额佣金。
五、银行认为有必要报告的其他异常情况。
第十二条 本规定由国家外汇管理局负责解释。
第十三条 本规定自一九九六年四月一日起执行，以前与本规定有抵触者以本规定为准。