论不法经济行为中罪与非罪的界限
赵长青
在实行市场经济的新时期，评判不法经济行为的性质，划清不法经济行为中罪与非罪的界限，具有很强的理论性、政策性和实践性。界定得当，既能开放一些新生的有利于生产力发展的经济行为，为市场经济的发展注入新的活力，又能准确地打击经济犯罪，有效地保障市场经济健康有序的发展；如果界定不当，就可能扼杀一些新生的有利于生产力发展的经济行为，阻滞市场经济的顺利进行，造成罪与非罪的错位。因此，研究不法经济行为中合法、违法与犯罪的界限，对打击经济犯罪和发展市场经济具有重要的现实意义。
一 不法经济行为存在的客观性
“不法”二字，一般是指违法、不守法（《辞海》语），而本文所研究的不法经济行为则是广义的，它既包括违反现行法律规范的行为，也包括法律尚无明文规定的行为和法律一时难以规范的行为。这部分行为，就是介于法律明确规定为犯罪行为与合法行为之间的一些有法不依、无法可依或者有法难依的经济行为。这部分行为情况特殊，性质难定，是我们研究经济活动中罪与非罪界限的主要对象。
在任何社会的经济活动领域里，只要存在利益的冲突，就必然存在规制人们行为、调整利益关系的法律。尽管在不同的国度里，都制定了刑事、民事、行政法规来规范人们的经济行为，但不法经济行为照样客观存在，只是存在的范围、数量不同而已。这种客观现象的存在，有其深刻的社会原因，主要表现有：
（一）物质利益的诱惑性
追求物质利益，属于人的本性。在这个问题上，不能是有与无之争，只能是合法与非法之争。极“左”思潮严重时期，抹杀个人利益的特殊需求，将追求物质利益行为视为大逆不道，因而人的物欲受到压抑，人性受到扭曲，从而延缓甚至破坏了生产力的发展。随着经济的发展，人性的物质欲望得到解放，这无疑是对发展生产力有利的。但是，在规范人们物质欲求的法制尚不健全的历史时期，各色各式追求物质利益的行为中，不法经济行为便会大量发生。
不法经济行为的牟利性，决定了在实施不法经济行为的群体中，有的人法制观念较强，能够把牟利行为节制在政策、法律的限度内，有的则会走贪婪无度的违法犯罪道路。马克思曾引用英国工会活动家、政治家托·约·登林的话说：“一旦有适当利润，资本就胆大起来……有５０％的利润，它就铤而走险；有１００％的利润，它就敢践踏一切人间的法律；有３００％的利润，它就敢犯任何的罪行，甚至冒绞首的危险。”［①］我国目前确有一些犯罪分子，为贪图不义之财，利令智昏，向社会和法律挑战。
（二）法律规范的滞后性
法律发展的历史说明，由于社会的进步，科技的发展，即使法律规范在不断变化和完善，而法律自身的稳定性与社会政治、经济发展不相适应的矛盾总是不同程度的存在。任何法律规范一经颁布实施，就应在一定时期内有效，不能朝令夕改。而社会生产力是一个最积极、最活跃的因素，不断推动着社会的发展与变化，因此，人们的经济行为总有一些在一定时期处在法律规范调整之外。意大利法学家菲利指出：“法律总是具有一定程度的粗糙和不足，因为它必须在基于过去的同时着眼于未来，否则就不能预见未来可能发生的全部情况。现代社会变化之疾之大使刑法即使经常修改也赶不上它的速度”。［②］
社会发展与立法滞后的矛盾，在任何国家都是客观存在的。一般说来，在法制比较健全、社会发展比较平稳的时期，整个社会处于一个较理想的规范状态，这种矛盾就小；反之，在政治、经济大变动时期，超越现行法律规范的新事物不断出现，整个社会处于一个较为混乱的不法状态，这种矛盾就极为突出。
我国正在建设有中国特色的社会主义市场经济体制。如同历史上的每次变革一样，旧体制被打破，新体制尚不完善，故新的法律体系的健全还有艰巨的过程。变革中付出代价之一，就是在一定时期内不法经济行为必然增多。
（三）行为性质的模糊性
模糊学认为，客观世界存在着两种事物：一种是人们可以明确肯定它的性质、特征、状态的清晰的事物；一种是人们不能明确肯定它的性质、特征、状态的模糊性事物。在不法经济行为中，有些就属于一时难以界定其性质的模糊性行为。
我国过去是高度集中的计划经济体制，产权关系集中，利益主体单纯，经营格局简单。刑事法律在经济领域中以保护公有制为己任，因而，合法与非法、违法与犯罪的界限易于界定。市场经济是一种比计划经济更为复杂的经济体制。在我国现阶段的市场经济体制中，虽然是以公有制经济为主体，但以个体经济、私营经济、外资经济为补充，多种经济的共同发展，导致利益主体多元化，必然会带来产权关系、资源配置、市场竞争等一系列关系复杂化。人们的价值观念、生活方式、获得经济利益的手段也随之变化。特别是新出现一些获取经济利益的新的行为，究竟对社会生产力发展是有利还是有弊，还有待于实践证明。对这种一时难以规范、利弊关系模糊的行为，在社会变革的失衡期是在所难免的。正如杜尔凯姆所说：“只要这种失控的社会动力没有达到新的平衡，这段时期各种价值观都无一定，规则标准也无从说起，可能与不可能之间的界限模糊不清，人们很难区分什么是公正的，什么是不公正的；什么是合情合理的要求，什么是非份之想”［③］对我国当前出现的一些利弊关系模糊、一时难以规范的模糊性行为，将会在市场经济运行中受到检验，利弊分野，被逐步完善的法律法规“驯服”。
综上所述，不法经济行为是一种客观存在，即使是法制较完备的国家也不可避免。当前我国正处在经济体制转轨变型时期，这种现象较为突出是符合客观规律的。
二 评判不法经济行为罪与非罪界限的标准
（一）行为的社会危害性及其程度，是界定不法经济行为罪与非罪界限的实质标准。
行为的社会危害性及其程度，是区分罪与非罪的实质标准。这里包含两层含义：一是看有无危害社会的行为。有危害社会的行为，才具备犯罪的前提条件，没有危害社会的行为，便无犯罪可言。二是看行为危害社会的程度。只有当危害社会的行为达到触犯刑律的程度，才能以犯罪论处，如果情节显著轻微危害不大的，则不能认为是犯罪。这里的关键是如何掌握和理解这个标准。原苏联著名刑法学家斯皮里多诺夫曾对此作过精辟的论述。他说：“危害社会秩序的行为多样性和每个行为客观造成的损害程度的历史变异性，把评价犯罪的社会危害性的标准问题提到了首位。如果没有这样的标准，要社会对犯罪作出自觉的或公正的反应，这基本上可以说是不可思议的。从社会学的理论看，行为同社会发展的客观规律相适应的程度，是评价人的行为的标准。”［④］在这里，斯氏提出了一个评判人的行为性质的标准，即人的行为是否与社会发展的客观规律相适应。行为与社会发展的客观规律完全相适应的，就是推动社会前进的、有益于社会的行为；与社会发展规律不完全相适应的，就是对社会有一定程度危害性的行为；与社会发展规律背道而驰的，就是有严重社会危害性的行为。这个观点是符合马克思列宁主义唯物史观的，也是符合马克思列宁主义刑法原理的。
社会危害性及其程度不是一成不变的，而是与社会的政治、经济生活息息相关的。在不同的社会政治经济条件下，评判人的行为的标准是不同的，正如恩格斯所说：“善恶观念从一个民族到另一个民族，从一个时代到另一个时代变得这样厉害，以致它们常常是互相直接矛盾的。”［⑤］即使在同一个国家里，由于发展阶段的不同，衡量人们行为性质的罪与非罪的标准也是不同的。我国正在从计划经济体制向市场经济转变，犯罪认定标准也会随之发生变化。当前我们刑法理论界的重要任务之一，就是要研究市场经济体制下认定行为社会危害性的标准。
（二）是否有利于发展社会生产力，是评判不法经济行为是否具有社会危害性的事实标准。
根据邓小平同志建设具有中国特色社会主义理论，社会主义的本质是解放生产力，发展生产力。刑法作为上层建筑，它的根本任务就是为解放和发展生产力服务，为建立和发展社会主义市场经济服务。党的“十四大”的政治报告中，又根据邓小平同志南巡讲话指出：“判断各方面工作是非得失，归根到底，要以是否有利于发展社会主义社会生产力，是否有利于增强社会主义国家的综合国力，是否有利于提高人民的生活水平为标准。”这个“三有利”标准的实质是生产力标准。这个标准既是指导、检验各项工作的标准，当然也就应当引进刑法领域，作为评判行为社会危害性及其程度的标准，也就是界定不法经济行为的罪与非罪界限的事实标准。
把生产力标准引进刑法领域，作为判定行为是否具有社会危害性及其程度的标准，必然要引起犯罪观的更新和认定犯罪具体标准的变化。但对怎样理解和适应生产力标准，目前缺乏统一的认识。从见诸于书刊发表的论著中看，主要有以下几种观点：
一是法律标准论。有的文章认为：生产力标准是一种宏观的标准，并且十分抽象难以把握。如果以生产力标准取代法律标准，就会导致法律虚无主义。因此，必须在总体上坚持犯罪构成作为经济犯罪的认定标准，在法与理冲突的情况下，以生产力标准作为适当的与必要的补充。
二是生产力标准论。有的文章认为：行为是否危害社会主义生产力的发展及其程度，应是区分经济犯罪的罪与非罪的标准。并具体指出：一是行为是否有利于社会主义生产力的发展。这是区别犯罪与正当的界限。是否“有利于”，主要看社会效果、行为手段、历史背景和当时的主客观情况。二是危害社会生产力发展的程度。这是区分犯罪与一般违法的界限。危害程度如何，主要应结合情节是否恶劣、数额是否巨大、后果是否严重等情况，综合考虑加以确定。这种观点认为，市场经济体制是当前推进我国社会主义社会生产力发展的动力。因而有利于社会主义市场经济发展的，必然有利于社会生产力的发展，而破坏社会主义市场经济的，必然破坏社会生产力的发展。不法经济行为都发生在市场经济运行中，不可能不危害市场经济的发展。所以，只要掌握好生产力标准，就能区别罪与非罪的界限。
三是双重标准论。此说的主要观点是：评判具体经济行为有无社会危害性，既要以是否利于生产力发展总标准为指导，又要坚持以法定的犯罪构成为依据。这种观点认为，前者具有政策的指导意义，后者是法律表现形式，在政策的指导下，掌握好犯罪构成的具体内容，才能划清不法经济行为中的罪与非罪的界限。
四是最终标准论。此说认为：生产力标准终究是社会评价体系中一个根本的、最终的标准，要从本质上把握某种行为是否真正有利于社会生产力的发展，不能把它误解为经济标准，也不能把它误解为绝对唯一的排他性标准，不能脱离其他具体的法律标准而孤立存在。这种观点的中心意思是，生产力标准只是根本的、最终的标准，不具有排他性，要评价人的行为的社会危害性，还是要通过具体的法律标准来实现。
关于印发《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》和《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》的通知
广东省广州市人民政府
穗府［2007］48号
关于印发《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》和《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》的通知
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》和《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》印发给你们，请认真组织实施。
实行以廉租住房保障制度为核心的住房保障体系，是贯彻党的十七大精神，落实“富民优先，民生为重”的重要举措。切实做好住房保障工作，关系广大人民群众的切身利益，关系社会公平，关系构建和谐广州的长远大计，意义十分重大。各级政府、各有关单位务必加强组织领导，深入宣传，精心组织，确保工作的顺利开展。
广州市人民政府
二○○七年十二月十八日
广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为完善本市城市廉租住房保障制度，保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发［2007］24号)和有关法律、法规、规章及规范性文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区城市低收入住房困难家庭申请廉租住房保障及相关管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称的城市廉租住房保障制度，是指政府按照规定的条件通过发放租赁补贴、实物配租、公房租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住房保障制度。
第四条 廉租住房保障以发放租赁补贴为主要方式，同时实行实物配租和公房租金核减等方式。
本办法所称的租赁补贴，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象按照廉租住房保障的补贴标准发放租金补贴，由其自行租赁住房。
本办法所称的实物配租，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象提供住房，并按照廉租住房租金标准计收租金。实物配租的新建、改建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。
本办法所称的公房租金核减，是指对现已承租市直管房和各单位自管公房的低收入住房困难家庭，按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。
第五条 市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室(以下简称市房改办住建办)负责本市廉租住房保障的实施工作。
各级建设、发展改革、国土房管、规划、市政园林、财政、人事、物价、民政、统计、公安、工商、劳动社会保障、监察、审计等政府职能部门按照职责分工，协助做好廉租住房保障的相关工作。
各街道办事处、镇政府应当设专人负责廉租住房保障的申请受理、审核等工作，相关工作经费纳入市区两级财政预算。
第六条 本市廉租住房保障水平以保证低收入住房困难家庭基本住房需要为原则，市房改办住建办应当做好本市城市低收入家庭住房困难情况的调查摸底工作，根据本市经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素合理确定。
第二章 保障对象和申请程序
第七条 申请廉租住房保障应当同时符合下列条件：
(一)申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；
(二)家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准(附件1)；
(三)无自有产权住房，或观自有产权住房人均居住面积低于10平方米；
(四)未享受过以下购房优惠政策：
1．按房改成本价或标准价购买公有住房；
2．购买解困房、安居房、经济适用住房；
3．参加单位内部集资建房；
4．落实侨房政策专用房；
5．拆迁安置新社区住房；
6．政府提供的其他购房优惠政策。
(五)申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。
市、区民政部门负责对家庭收入情况的审查核实，住房保障部门负责对家庭住房困难情况的审查核实。
对本条第一款第(二)、(三)项规定条件实行动态化管理，市房改办住建办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。
第八条 申请廉租住房保障应当以家庭为单位，申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。
30岁以上的单身人士，可独立申请。
第九条 申请廉租住房保障按照以下程序进行：
(一)领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《广州市廉租住房保障申请表》(以下简称申请表)；
(二)申请：申请人应当如实填写申请表，并向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申请表和相关资料，街道办事处、镇政府按本办法第十条的规定受理申请；
(三)初审和公示：街道办事处、镇政府应当在受理申请之日起20个工作日内，采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，完成对申请人的户籍、收入、住房、资产等申报情况的调查和初审。申请人及有关组织或个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处、镇政府调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示时间不少于10个工作日；申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处、镇政府应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处、镇政府应当同时组织公示，公示时间不少于10个工作日。对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内书面向街道办事处、镇政府提出，街道办事处、镇政府自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，受理申请的街道办事处、镇政府应当在2个工作日内将申请资料和审核意见提交市国土房管局各区分局；
(四)复核：市国土房管局各区分局应当自收到初审资料起15个工作日内会同区民政局完成复核并按本办法规定对申请人情况进行评分(评分标准按本办法附件2执行)；评分后将申请资料和审核意见报送市房改办住建办；区民政局应同时将申请资料报市民政局备案；
(五)批准和公示：市房改办住建办应当自收到申请资料和审核意见之日起10个工作日内会同市民政局将经复核符合资格条件的申请人姓名、工作单位、现住房地址、现住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭资产情况、受理单位及拟定的廉租住房保障方式等在市国土房管局网站上公示，公示时间不少于10个二作日。对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内书面向市房改办住建办提出异议，市房改办住建办应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，市房改办住建办应当在2个工作日内批准申请人取得廉租住房保障资格并予以公告，按批准的保障方式进入轮候。
第十条 申请廉租住房保障应当提交以下资料：
(一)申请表及户口簿、身份证、结婚证、单位或街道办事处、镇政府出具的计划生育证明；离异或丧偶的，提供相关证明；
(二)在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料，共同申请的家庭成员所拥有的其他房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明；
(三)申请人及共同申请的家庭成员上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，以及上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；个体工商户或投资办企业的，提供营业执照和上一年度个人所得税及相关税收缴交凭证；
(四)大中专院校毕业后取得本市市区城镇户籍的，提供毕业证书及在穗工作的相关证明；
(五)因就学、服兵役等原因户籍迁出本市市区的，提供原户籍所在地派出所证明；
(六)属民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭的，提供《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》，免交本款第三项规定的资料；
(七)属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明；
(八)家庭资产情况及其证明材料；
(九)诚信承诺书。
前款规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。收入、资产、住房面积的证明材料按照本办法(附件3)的要求提供。
第十一条 申请人家庭年人均可支配收入、家庭资产、现自有产权住房建筑面积采取网上核定，有关单位应当按照核对要求，在收到市房改办住建办提交之日起的15个工作日内提供相应的电子化信息。
第十二条 市房改办住建办应当将取得领取租赁补贴或实物配租资格的家庭按评分高低排列轮候顺序，并按轮候顺序发放租赁补贴或配租；分数相同的，通过摇珠方式确定先后顺序。
第十三条 处于轮候状态的申请人家庭在穗年限评分、婚龄评分、轮候评分随着时间变化而相应自动调整。申请人家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况改变的，申请人应当自改变发生之日起30日内向街道办事处、镇政府如实提交书面材料，由街道办事处、镇政府根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序。
第三章 租赁补贴
第十四条 租赁补贴按照人均保障居住面积、家庭人口、补贴标准、收入水平等因素确定。
第十五条 租赁补贴计算公式为：租赁补贴＝(人均保障居住面积标准－人均现有居住面积)*家庭人口*补贴标准*补贴系数。具体标准如下：
(一)人均保障居住面积标准：可领取租赁补贴的双特困家庭为14平方米，其余廉租住房保障家庭为10平方米；
(二)家庭人口标准：1人户按1.5人计算，2人以上的，按实际人数计算；
(三)补贴标准：居住面积每平方米23元；
(四)补贴系数标准根据家庭年人均可支配收入情况确定，具体为：
1．家庭年人均可支配收入为6681—7680元，按补贴标准的55％计发补贴，补贴系数为0.55；
2．家庭年人均可支配收入为5681—6680元，按补贴标准的70％计发补贴，补贴系数为0.7；
3．家庭年人均可支配收入为4681—5680元，按补贴标准的85％计发补贴，补贴系数为0.85；
4．家庭年人均可支配收入低于4680元和经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，按补贴标准的100％计发补贴，判、贴系数为1。
前款规定的补贴标准、补贴系数和计算方法的调整，由市房改办住建办会同市财政部门拟定，报市政府批准后公布执行。
第十六条 租赁补贴按照以下程序发放：
(一)市房改办住建办按照轮候顺序向申请人发出《办理租赁补贴通知》；
(二)申请人自收到通知之日起6个月内自行寻找合适的房源；
(三)申请人与房屋出租人签订由市房地产租赁管理所统一印制的《房地产租赁合同》；
(四)申请人到房屋所在地的区房屋租赁管理机构办理《房地产租赁合同》登记备案手续，税费缴交按国家有关规定执行；
(五)申请人持已登记备案的合同到房屋所在地的街道办事处、镇政府办理租赁补贴发放手续；
(六)街道办事处、镇政府将发放租赁补贴的名册和有关资料送市国土房管局各区分局复核；
(七)市国土房管局各区分局将复核后的名册和有关资料报送市房改办住建办核定；
(八)市房改办住建办核定后发出《租赁补贴发放确认书》；
(九)市房改办住建办按月在指定银行将保障对象的租赁补贴存入房屋出租人名下的银行账号内。
第十七条 申请人与房屋出租人议定的房屋租金超过核定的租赁补贴标准的，超出部分由保障对象自行承担；低于核定的租赁补贴标准的，按照实际发生金额发放租赁补贴。
第四章 实物配租
第十八条 实物配租方式适用于以下情况：
(一)经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭且符合廉租住房保障条件的；
(二)符合廉租住房保障条件的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人等家庭。
第十九条 实物配租的房源包括直管公房、单位存量公有住房、政府收购、改建的住房、新建廉租住房、社会捐赠住房及其他住房。
第二十条 市房改办住建办每季度根据房源情况，按申请人评分情况排序安排廉租住房；分值相同的，通过摇珠方式确定先后顺序。
本期未能承租的申请人加分后进入下一期轮候。
实物配租家庭不服从安置住房的，采取发放租赁补贴的方式解决住房问题。
对经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，符合廉租住房保障条件的，按照应保尽保、发现一户解决一户的原则，凡申请实物配租的，无需轮候，直接安排廉租住房；其租金标准按照使用面积每月每平方米1元计收，其他低收入家庭按照使用面积每月每平方米2元计收。
符合本办法第十八条规定，但家庭人均居住面积超过6平方米或人均建筑面积超过9平方米的，不参加实物配租，直接发放差额租赁补贴。
第二十一条 实物配租按照以下程序进行：
(一)市房改办住建办按照轮侯顺序发出《实物配租轮候通知书》；
(二)申请人办理选房手续；
(三)申请人与市房改办住建办签订廉租住房租赁合同，并办理房屋租赁备案手续，税费缴交按国家有关规定执行；
(四)申请人到房屋所在地相关单位办理入住手续。
第二十二条 承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务，因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并依法承担相关费用。
第二十三条 廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入部门预算，由市财政核拨。
第二十四条 新建的廉租住房在交付使用前，应当具备基本居住条件。原有的廉租住房在投入使用前，由市房改办住建办视实际需要进行基本装修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理，由市财政核拨。
第二十五条 承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等单位申请办理开户和变更手续，相关费用由承租人自行承担；接到申请的相关单位应当提供方便，保证承租人正常使用。
第二十六条 廉租住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作，可由市房改办住建办委托具备相应资质条件的单位进行管理。
第五章 公房租金核减
第二十七条 经批准符合公房租金核减条件的申请对象，可直接到市国土房管局各区分局或房屋产权单位办理公房租金核减手续。
对经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，符合廉租住房保障条件的，按照使用面积每月每平方米1元标准缴交租金；其他低收入家庭按照使用面积每月每平方米2元标准缴交租金。市国土房管局各区分局或房屋产权单位应当按照上述标准计收住房租金。
第二十八条 市国土房管局各区分局或房屋产权单位应当将办理公房租金核减的情况定期回复市房改办住建办。
第六章 退出机制
第二十九条 保障对象应当在取得廉租住房保障的次年起，每隔2年的3月向市房改办住建办或其委托机构如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，市房改办住建办或其委托机构应当会同有关部门对其申报情况进行审核，并按以下规定处理：
(一)经审核符合保障条件的，继续提供廉租住房保障；
(二)经审核家庭收入、资产、人口、住房等情况发生变化，不再符合原核定保障标准、方式，但仍符合其他保障标准、方式的，按对应的保障标准、方式调整；
(三)经审核不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。
第三十条 申请廉租住房保障后出现下列情形的，保障对象应当主动申报退出廉租住房保障：
(一)家庭收入、资产已超过规定标准的；
(二)购买或通过其他途径获得住房的；
(三)出现不符合廉租住房保障条件的其他情形的。
第三十一条 廉租住房保障对象主动申请退出廉租住房保障的，按照以下程序进行：
(一)向市房改办住建办提出书面申请；
(二)与市房改办住建办签订退出协议；
(三)按照本办法第三十二条规定办理退出廉租住房保障，其中腾退租住的廉租住房的，应当结清水、电、煤气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出。
第三十二条 取消廉租住房保障的具体办法如下：
(一)领取租赁补贴的，给于保障对象12个月过渡期，过渡期内发放租赁补贴的50％；过渡期满，停止发放租赁补贴；
(二)享受实物配租的，应当腾退租住的廉租住房；暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50％计租，一年后按公房成本租金标准计租；
(三)享受公房租金核减的，停止减免租金，纳入公房管理，按公房管理的有关规定计收租金，
退出廉租住房保障的家庭，符合经济适用住房申购条件的，经市房改办住建办按照本市有关经济适用房管理规定批准后，可优先购买经济适用住房。
第七章 监督管理
第三十三条 市房改办住建办不定期对廉租住房保障对象进行随机抽查，经抽查不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。
第三十四条 不按本办法第二十九条规定及时申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况的，市房改办住建办暂停发放租赁补贴，对享受实物配租或公房租金核减的家庭，按公房成本租金标准计收租金。
第三十五条 申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，由市房改办住建办收回房屋，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，或追回已发放的租赁补贴、已核减的租金；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
对出具虚假证明的组织和个人，由市房改办住建办提请其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 有下列情形之一的，市房改办住建办收回房屋，或追回已发放的租赁补贴、已核减的租金，并依法追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：
(一)申请人擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的；
(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的；
(三)无正当理由连续空置住房3个月以上的；
(四)擅自对实物配租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；
(五)故意损坏实物配租的住房及其附属设备的；
(六)违反《广州市房屋租赁管理规定》的有关规定的。
第三十七条 违反本办法第三十五条、第三十六条规定的，应当同时取消申请人及共同申请家庭成员的保障资格，5年内不得再受理其申请。
第三十八条 政府职能部门和街道办事处、镇政府工作人员在资格审核和监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
申请人及共同申请人的家庭成员对申请廉租住房保障工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。
第八章 附 则
第三十九条 从化、增城市参照本办法，结合当地实际，制定相应办法。
第四十条 本办法与今后国家发布的政策有抵触的，以国家的政策规定为准。
第四十一条 本办法自印发之日起试行，有效期3年。有效期届满，根据实际情况依法评估修订。
附件2
廉租住房保障轮候打分标准
一、按人均住房建筑面积评分：
(一)无房户计25分；
(二)人均建筑面积2平方米以下计22分；
(三)人均建筑面积2平方米以上4平方米以下计19分；
(四)人均建筑面积4平方米以上6平方米以下计16分；
(五)人均建筑面积6平方米以上8平方米以下计13分；
(六)人均建筑面积8平方米以上10平方米以下计9分；
(七)人均建筑面积10平方米以上12平方米以下计5分；
(八)人均建筑面积12平方米以上15平方米以下计1分。
二、按家庭年人均可支配收入评分：
(一)4680元以下计18分；
(二)4680元以上5280元以下计15分；
(三)5280元以上5880元以下计12分；
(四)5880元以上6480元以下计9分；
(五)6480元以上7080元以下计5分；
(六)7080元以上7680元以下计1分。
上述所称“以下”含本数，“以上”不含本数。
三、按户口在穗年限评分：
参与申请的家庭成员分别计分并累加计算。户口在穗时间每人每年按1分累加，超过6个月不满1年的按1分计，6个月以下(含6个月)按0．5分计，每户最高分为30分。
在穗时间认定：
(一)以落户时间为起算时间；
(二)大中专院校毕业后直接在本市市区落户的，在穗时间自毕业时起算；
(三)因支援外地建设等原因迁出户籍，现已返回本市定居且户籍回迁的，其本人在穗时间从原户籍的登记时间算起；因政策照顾其子女户籍入穗的，子女户籍在穗时间按出生时间起算。
四、按家庭人员结构评分：
申请家庭每增加一代加10分。
五、按结婚时间评分：
婚龄以申请人婚龄计分，每户每年按1分累加，超过6个月不满1年按1分计，6个月以下(含6个月)按0．5分计。每户最高分为20分。
六、属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人家庭的，以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范之一的，每户加10分，最高不超过20分。
七、自进入轮候之日起，每轮候1个月加1分。
八、父母有两套或两套以上住房，子女单独申请廉租住房保障的，扣10分。
九、违反计划生育政策的，扣20分。
附件3
可支配收入、资产和住房面积的核定
一、申请家庭上一年人均可支配收入的核定：
1．申请家庭成员属行政、事业单位职工的，由所在单位的劳资部门核定，加盖劳资专用章和单位公章；
2．申请家庭成员属企业职工的，由所在单位的劳资部门核定，加盖劳资专用章和单位公章；所在单位未设劳动工资管理机构的，加盖单位公章；
3．申请家庭成员属其他人员的，由户籍所在地街道办事处、镇政府受理、审核确认并加盖公章；居住地与户籍地不一致的，由户籍地街道办事处、镇政府受理，居住地街道办事处、镇政府配合确认后提供给户籍所在地街道办事处、镇政府审核确认盖章。
二、申请家庭资产的核定：
1．申请家庭成员拥有汽车及汽车价值的情况，由市房改办住建办提交市公安交警管理部门查核；
2．申请家庭成员拥有房地产的情况，由市房改办住建办会同房地产管理部门查核；
3．申请家庭成员拥有其他资产的情况，由市房改办住建办提交相关单位查核。
三、自有产权住房建筑面积的核定：
下列住房纳入申请家庭现有(或已有过)自有产权住房面积核定范围：
1．自行建造的住房，含宅基地住房；
2．自有私房和通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房；
3．购买的住房；
4．已出售的住房；
5．已拆迁补偿的住房 (含已取得拆迁补偿款的住房或已签订拆迁安置协议但未回迁的住房)。
广州市经济适用住房制度实施办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为改进和规范本市经济适用住房管理，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发［2007］24号)及其他有关法律、法规、规章和规范性文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区城市低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房及其相关管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称的经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，购房人拥有有限产权的、具有保障性质的政策性住房。
新建、改建经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。
第四条 市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室(以下简称市房改办住建办)负责本市经济适用住房的管理工作。
各级建设、发展改革、国土房管、规划、市政园林、财政、民政、人事、物价、劳动社会保障、工商、统计、公安、监察、审计等政府职能部门应当按照职责分工，协助做好经济适用住房管理工作。
各街道办事处、镇政府应当设专人负责经济适用住房的申购受理、审核等工作，相关工作经费纳入市区两级财政预算。
第五条 市房改办住建办应当做好本市城市低收入家庭住房困难情况的调查摸底工作，根据社会需求和本市经济社会发展水平编制本市经济适用住房发展规划和年度计划，报市政府批准后公布执行。
第二章 申请购买条件
第六条 申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件：
(一)申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；
(二)家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准(附件1)；
(三)无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；
(四)未享受过以下购房优惠政策：
1．按房改成本价或标准价购买公有住房；
2．购买解困房、安居房、经济适用住房；
3．参加本单位内部集资建房；
4．落实侨房政策专用房；
5．拆迁安置新社区住房；
6．政府提供的其他购房优惠政策。
(五)申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。
市、区民政部门负责对家庭收入情况的审查核实，住房保障部门负责对家庭住房困难的审查核实。
对本条第一款第(二)、(三)项规定条件实行动态化管理，市房改办住建办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。
第七条 申请购买经济适用住房应当以家庭为单位并实行家庭成员全名制。申请人与其共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。
户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。
第八条 符合经济适用住房申购条件，以公房租金标准租住公房的家庭，可以申请购买经济适用住房；按照《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》规定退出廉租住房保障的家庭，可优先购买经济适用住房。属上述情况的家庭在购买并入住经济适用住房后，应当在3个月内退回原租住的公房或廉租住房；逾期不退的，按原价退回所购买的经济适用住房。
第三章 申请购买程序
第九条 申请购买经济适用住房按照以下程序进行：
(一)领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《广州市经济适用住房申购表》(以下简称申购表)；
(二)申请：申请人应当按要求如实填写申购表，并向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申购表和相关材料，街道办事处、镇政府应当按本办法第十条的规定受理申请；
(三)初审和公示：街道办事处、镇政府应当自接到申请之日起20个工作日内对申请人户籍、收入、资产、住房等情况通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实。申请人及有关组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处、镇政府调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示时间不少于10个工作日；申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处、镇政府应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处、镇政府应当同时细织公示，公示时间不少于10个工作日。任何组织或个人对公示的情况有异议的，应当在公示期内书面向街道办事处、镇政府提出，街道办事处、镇政府应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，受理申请的街道办事处、镇政府应当在2个工作日内将申请资料和审核意见提交市国土房管局各区分局；
(四)复核：市国土房管局各区分局应当自收到初审资料之日起15个工作日内会同区民政局按本办法规定复核并对申请人情况进行评分(评分标准依照附件2执行)，评分后将申请资料和审核意见报送市房改办住建办；区民政局应同时将申请资料报市民政局备案；
(五)批准和公示：市房改办住建办应当自收到申请资料和审核意见之日起10个工作日内会同市民政局将经复核符合申购资格的申请人姓名、工作单位、现住房地址、现住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭资产情况、受理单位和方式等在市国土房管局网站上公示，公示时间不少于10个工作日；对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内书面向市房改办住建办提出。市房改办住建办应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实，经公示无异议或经核实异议不成立的，市房改办住建办应当在2个工作日内批准申请人取得购房资格并公告，同时向申请人发放有效期为3年的准购证明；
(六)轮候：市房改办住建办应当将取得购房资格的申请人按照得分高低排列轮候顺序；分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序；
(七)配售通知：市房改办住建办根据房源情况，并按照轮候顺序向申请人发出配售通知；
(八)选房：接到配售通知的轮候人可根据配售项目房源情况选择购房或继续轮候。选择购房的，申请人可挑选住房3次。申请人选定住房后，应当当场签订选房确认书，并在规定时间内签订购房合同。申请人拒绝选房的，或经3次选择不能选定住房的，或已签订选房确认书但未在规定时间内签订购房合同的，或取得房号后放弃购房的，视同放弃本次购买资格；放弃购买资格的，两年后方可重新申请购房。
第十条 申请购买经济适用住房应当提交以下材料：
(一)申购表及户口簿、身份证、结婚证、单位或街道办事处、镇政府出具的计划生育证明，丧偶或离异的，提供相关证明；
(二)现住房证明；在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有的其他房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明；
(三)申请人及共同申请的家庭成员上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；个体工商户或投资办企业的，提供营业执照、上一年度个人所得税及相关税收缴交凭证；
(四)大中专院校毕业后取得本市市区城镇户籍的，提供毕业证书及在穗工作的相关证明；
(五)因就学、服兵役等原因户籍迁出本市市区的，提供原户籍所在地派出所证明；
(六)现役军官、军队文职干部提供经市军队转业干部办公室确认的符合转业安置本市条件的证明材料；
(七)属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)的残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供有关部门的证明材料；
(八)家庭资产情况及相关证明材料；
(九)诚信承诺书。
前款规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。收入、资产、住房面积的证明材料按照本办法(附件3)的要求提供。
第十一条 申请购买经济适用住房的家庭的年人均可支配收入、家庭资产、现住房建筑面积采取网上核定，有关单位应当按照核对要求，在收到市房改办住建办提交后的15个工作日内提供相应的电子化信息。
第十二条 处于轮候状态的申请人家庭在穗年限评分、婚龄评分、轮候评分随着时间变化而相应自动调整。申请人家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况改变的，申请人应当自改变之日起30日内如实向街道办事处、镇政府提交书面材料，街道办事处、镇政府应当根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序。
第四章 购房价格及付款方式
第十三条 经济适用住房的销售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定，由物价部门会同市房改办住建办确定或由相关单位报物价部门审批后确定。
第十四条 按照本办法第十三条确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。
第十五条 购买经济适用住房的家庭可采取一次性付款、申请银行贷款、住房公积金抵押贷款或组合贷款等方式付款。
符合《个人住房贷款管理办法》规定的家庭，可持与市房改办住建办签订的购房合同，向银行申请贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。符合住房公积金贷款有关规定的，应当优先向购买经济适用住房的个人发放住房公积金贷款。
第五章 产权及售后管理
第十六条 经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。
第十七条 经济适用住房的房地产权证上应当注记以下内容：
(一)经济适用住房。
1．土地未办有偿使用；
2．不得出租、出借；
3．5年内不得上市交易。
(二)共同申请的家庭成员姓名和身份证号码。
第十八条 购得经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市房改办住建办回购或安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价格每年扣减1％计算，回购或购买后原经济适用住房性质不变。
第十九条 购得经济适用住房不满5年的，因赠与、离婚析产等原因需要转移房屋产权的，拟接受住房的家庭应当符合经济适用住房申请购买条件，持市房改办住建办出具的有关证明，经房地产管理部门核准后，办理变更登记手续；变更登记后，原经济适用住房性质不变。
第二十条 购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市房改办住建办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，房地产管理部门应当在其房地产权证上重新注记。
土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。土地收益等价款全额上交市财政。
第二十一条 购得经济适用住房的申请人及共同申请的家庭成员应当在入住后按照户籍管理条例将其户籍迁入新址。
第二十二条 购得经济适用住房后，申请人不再享受政府其他购房优惠政策。
第二十三条 购得经济适用住房的家庭又购买其他住房的，所购经济适用住房由市房改办住建办回购，回购的价格按原购房价格每年扣减1％计算， 回购后原经济适用住房性质不变。
第六章 监督管理
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