泰州市人民政府关于印发泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知
江苏省泰州市人民政府
关于印发泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知
泰政发（2003）58
各市（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰州市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经2003年3月31日市政府第1次常务会议讨论通过，现印发给你们，希遵照执行。
二ＯＯ三年四月六日
泰州市农民集体所有建设用地
使用权流转管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强对农民集体所有建设用地使用权流转的管理，维护农村集体土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的集约利用，根据土地管理法律、法规及政策的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 农民集体所有建设用地使用权流转，是指农民集体所有建设用地使用权通过有偿转让（包括交换等）、租赁和作价入股等方式发生土地使用权转移的行为。
第三条 农民集体建设用地使用权的流转和农民集体所有建设用地与农用地置换，应经市（县）、区人民政府审核后，报市人民政府审批。其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第四条 农民集体建设用地所有权，依法由乡（镇）或村、组农村集体经济组织代为行使。
农民集体建设用地使用者，是指依法使用集体土地进行非农业建设的单位和个人。
乡（镇）或村、组集体经济组织，在充分尊重本组织农民意愿的基础上，可以将农民集体所有建设用地使用权作为股份信托给乡（镇）集体资产管理办公室，委托其负责农民集体所有建设用地使用权的流转。
第五条 农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合城市总体规划、乡（镇）土地利用总体规划及村镇建设规划，严格执行土地利用年度计划。
第六条 农民集体建设用地使用权流转价格不得低于省人民政府公布的乡（镇）土地使用权协议出让最低价格标准。
第七条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农民集体所有建设用地使用权流转的管理和监督。
市（县）人民政府应加快建立统一的农民集体建设用地使用权交易市场，确保交易的公开、公平、公正。
第二章 流转的范围和对象
第八条 市、市（县）城市规划区以内，以及泰高公路两侧、长江岸线一定范围内的集体建设用地使用权，不得流转。
泰高公路两侧、长江岸线禁止农民集体建设用地流转的范围，市人民政府另行确定。
除兴办乡（镇）村企业、公共设施、公益事业和村民建设住宅依法使用本集体经济组织的土地外，其他建设项目使用农民集体所有建设用地的，应实行有偿流转。
规划用途为建设用地的现农用地，必须办理农地转用手续、落实占补平衡措施后，方可流转。其中，非农业集体建设用地复垦为耕地与新增建设用地等面积置换的，新增建设用地不再重复办理农地转用和征（使）用手续。
农民集体所有建设用地不得从事经营性房地产项目开发和国家限制的项目建设。
第三章 流转管理
第九条 符合下列条件的农民集体所有建设用地可申请流转：
（一）符合土地利用总体规划、城市总体规划、乡（镇）建设规划和详细规划，并取得相关的批准文件；
（二）具有合法的集体土地所有权、使用权证；
（三）具有地上建（构）筑物的合法产权证明；
（四）土地所有者与使用者签订流转合同。
第十条 农民集体所有建设用地使用权流转，应征得原土地使用者的同意，经土地所有者与使用者协商一致签订流转合同。合同内容应包括流转方式、土地用途、使用期限、土地收益及分配、双方的权利和义务、违约责任等。
原土地使用者通过办理集体土地使用手续获得的农民集体所有建设用地使用权首次流转的，应取得土地所有者的同意，由土地所有者和流转双方共同签订流转合同；土地使用者以流转方式获得的农民集体建设用地使用权再次流转的，由流转双方签订流转合同，前次流转合同规定的权利和义务随之转移。
第十一条 农民集体所有建设用地使用权流转合同约定的土地使用期限，不得超过国务院55号令规定的相同用途国有土地使用权出让的最高期限；再次流转的，不得超过首次流转合同约定的剩余年限。土地使用期限自颁发集体建设用地使用权证之日起算。
第十二条 农民集体所有建设用地使用权流转的，其地上建（构）筑物随之流转；地上建（构）筑物流转的，其使用范围内的土地使用权必须办理流转手续。
第十三条 农民集体所有建设用地使用权流转，应由具有地价评估资质的中介服务机构进行宗地价格评估，并报县级以上土地行政主管部门确认农民集体所有建设用地使用权的流转价格。
第十四条 农民集体所有建设用地使用权流转的程序：
（一）农民集体所有建设用地使用权首次流转，流转双方应当持农民集体土地所有权证、土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、流转双方签订的流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门提出书面申请，经土地行政主管部门审核后，报市人民政府批准。
（二）农民集体所有建设用地使用权再次流转，流转双方应持集体土地使用权证、地上建（构）筑物产权证明、集体土地所有者同意流转的书面意见、地价评估报告、农民集体所有建设用地使用权前次流转合同及本次流转合同等文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门申请办理土地变更登记手续。
第十五条 农民集体所有建设用地使用权流转合同期满，流转双方应在期满之日起15日内到原登记机关办理土地注销登记；逾期不办理的，土地使用权终止。流转双方同意续期的，应在期满前60日内，重新签订土地流转合同，办理土地流转批准手续。
第十六条 农民集体所有建设用地使用权流转合同规定的使用期届满，土地使用权及其地上建（构）筑物的所有权应根据土地流转的不同方式分别处置：
（一）土地使用权转让的，土地使用期届满后，流转合同对地上建（构）筑物所有权处置有约定的按约定处理；没有约定的，由农民集体土地所有者无偿取得。
（二）土地使用权连同房屋出租的，租期届满后，承租人应向土地所有者或原土地使用者交还承租的土地和房屋使用权。土地出租者和土地承租者应当在租期届满之日起15日内，持土地出租许可证和土地承租证明书向原登记机关办理注销登记；逾期不办理的，承租的土地使用权终止。
第十七条 农村居民可依法将宅基地连同地上建（构）筑物转让给本集体经济组织内符合申请宅基地条件的其他农户，但不得转让给非本集体经济组织的成员。农民宅基地实际占用面积超过标准的部分，转让时应按规定向农民集体土地所有者缴纳土地流转收益。凡农村居民已出租房屋及其宅基地的，不得再申请宅基地。
第十八条 以流转方式取得的农民集体所有建设用地使用权，可以参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，办理出租、作价出资（入股）和抵押。
第十九条 因公共利益需要，农民集体土地所有者报经原批准机关批准，可以提前收回农民集体所有建设用地使用权，对现土地使用者应给予相应的补偿。
第四章 收益分配和管理
第二十条 农民集体所有建设用地使用权的流转收益，归集体土地所有者所有，由农村集体土地所有者管理，也可以由其委托乡（镇）集体资产管理办公室管理，用于农民的生活保障、医疗、养老及发展农村经济、村镇公益设施建设等。
第二十一条 农民集体所有建设用地使用权流转可按下列方式进行补偿安置：
（一）将一定年期的土地有偿使用费以货币方式一次性支付给农村集体经济组织；
（二）由建设用地单位或个人按约定，向农村集体经济组织支付土地年租金；
（三）将土地有偿使用费折成股份，由农村集体经济组织持股，参与分红；
（四）为农村集体经济组织成员购买养老保险等。
第二十二条 农民集体所有建设用地使用权首次流转收益和再次流转增值收益，由土地所在的市（县）、区土地行政主管部门统一收取，并及时拨付给土地所有权者。
第二十三条 农民集体所有建设用地使用权首次发生流转的，集体土地所有者或原土地使用者应向市（县）、区人民政府按土地流转收益的10%一次性缴纳，或按照年租金10%的标准逐年缴纳土地流转收益，其余部分留归集体土地所有者或原土地使用者。
第二十四条 通过流转方式获得的农民集体所有建设用地使用权再次流转的，土地流转收益归土地转让方所有，但增值超过20%以上的，土地转让方应按照增值部分的20%向政府交纳土地流转增值收益。土地流转增值收益实行市（县）、区和乡（镇）两级政府分成，其比例分别为20%和80%。
第二十五条 农民集体所有建设用地使用权流转中占用耕地的，应由建设用地者按规定向县级以上人民政府土地行政主管部门依法缴纳耕地开垦费，由被占用耕地所在地乡（镇）人民政府组织开发补充耕地。实现占补平衡的，经省土地行政主管部门验收合格后，将耕地开垦费返还乡（镇）人民政府。
第二十六条 市（县）、区和乡（镇）人民政府收取的农民集体所有建设用地流转收益，应用于土地开发整理和村镇建设。
第二十七条 土地行政主管部门应当按照国家及省有关规定标准收取有关土地管理规费。农民集体所有建设用地使用权流转业务费参照国家和省规定的国有土地使用权出让业务费标准收取。
第五章 附 则
第二十八条 农民集体所有建设用地使用权流转合同、呈报说明书和供地方案等格式文书，由市土地行政主管部门统一制定。
第二十九条 本办法由市人民政府土地行政主管部门负责解释。
铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法
铁道部
铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法
1995年3月10日，铁道部
第一章 总则
第一条 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］ 43号，以下简称《决定》）是搞好住房制度改革的主要政策性文件，对铁路的住房制度改革具有重要的指导意义，各单位必须坚决执行。
为认真贯彻落实《决定》，进一步完善铁路住房制度改革方案，深化铁路住房制度改革，加快铁路住房建设步伐，结合铁路实际情况，特制定本实施办法。
第二条 铁路房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，实现住房的商品化、社会化；加快住房建设，改善职工居住条件，满足职工不断增长的住房需求。
第三条 铁路住房制度改革的基本内容是：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建设、分配、维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立住房公积金制度；建立规范化的房地交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，加快铁路住房建设和发展。
第四条 铁路住房制度改革要坚持“政策按中央，方案系统定，资金循环，交叉随地方”的原则，实行配套改革、分阶段推进。其近期任务是：全面推行住房公积金制度，建立企业住房基金；积极推进租金改革；稳步出售公有住房，建立规范化的住房交易市场；逐步实现住房管理、维修服务社会化；搞好房地产开发，支持房改；多渠道、多形式筹集建房资金，加快经济适用住房建设；至本世纪末，初步建立起新的住房制度，使职工居住条件达到小康水平。
第二章住房公积金和企业住房基金
第五条 建立住房公积金制度。所有企事业单位及其在职的固定职工、合同制职工者要按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金。
第六条 住房公积金归职工个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，公积金本息余额一次结清，退休职工本人；调动工作时，转入析单位该职工名下的住房公积金帐房；职工去世后，公积金本息余额由其合法继承人或受遗赠人支取。
住房公积金存储利率按国家有关规定执行。职工的住房公积金本息免征个人收入所得税。
第七条 目前个人交纳和单位资助的住房公积金的缴交率分别为5％，已超过这个比例的可以不变。今后，随着经济发展和职工工资收入的增加，缴交率要相应提高。
第八条 住房公积金由职工个人及其所在单位，各按上年度职工月平均工资的5％逐月交纳，当月一并存入个人公积金帐户。职工上一年的月平均工资按《铁路劳动工资统计规则》（铁计［1994］130号）计算。
企业单位提供的住房公积金，从企业的住房周转金中解决，不足部分经财务部门核定，在成本、费用中列支。行政事业为职工提供的住房公积金，立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
第九条 按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。
铁道部成立住房公积金管理中心，对全路住房公积金管理进行政策指导、检查、监督和协调，同时管理在京有关单位的住房公积金。
部属各单位住房公积金的管理机构和分工由各单位自行确定，既可设立专门机构管理，也可以由职能部门分工管理。
各单位要切实加强对住房公积金的管理，按照国家和铁道部的有关政策和规定，管好用好住房公积金。
第十条 各单位要继续做好原有住房资金转入企业住房基金的划转工作，按铁道部有关文件的规定，建立企业住房基金，管好用好企业住房基金。
住房公积金和企业住房基金只能用于住房建设和住房制度改革，严禁挪作他用。
第三章 租金改革
第十一条 要考虑租售比价的合理性，在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。租金提高的幅度和次数要与售房价格从标准价向成本价过渡的进度同步，要与职工收入水平相适应，并根据物价指数控制目标统筹安排。为此，提出2000年前全路租金改革规划；
第一步，1995年，租金水平要提高到占双职工家庭平均工资的4％以上。
第二步，1996年，租金水平要不低于双职工家庭平均工资的6％。
第三步，到2000年，租金水平原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税等五项因素成本租金水平的，按成本租金计租。经济发达地区的铁路单位要力争达到八项因素（上述五项、保险费、利润、地租）市场租金水平。
各单位要按此目标和部的统一政策，制定2000年前租金改革规划和实施方案。
第十二条 铁路单位的租金，应不低于当地租金水平。有条件的单位，要结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金过渡。在租金水平达到成本租金以前，新建住房（包括腾空的旧住房）租金标准一般应高于同期现住房的租金标准，也可同时实行交纳租赁保证金办法。
第十三条 租金调整后，离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和优扶对象，以及住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部门加上原有全部住房补贴，仍不足支付房租的，可由单位适当给予困难补助。
第十四条 租金统一按使用面积计算。超过住房标准的面积部分，实行超标加租。
第十五条 租金改革后的租金收入，首先用于住房维修，节余部分纳入单位住房基金，用于住房建设和房改。
第十六条 按照交叉随地方原则，铁路职工承租非铁路公房，非铁路职工承租铁路公房，执行地方房改实施方案。
第四章 公有住房出售
第十七条 稳步向职工出售铁路公有住房。除将来有可能影响铁路改、扩建和地方政府规定或产权单位认为不宜出售的住房外，都可以向职工出售。
新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
第十八条 购买公有住房要坚持自住、自愿的原则，每户有城镇常住户口并符合购房条件的铁路职工家庭，都可购买一套公有住房。
第十九条 向高收入职工家庭出售铁路公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售铁路公有住房实行成本价。目前以成本价购买住房确有困难的，可以先实行标准价，以后根据职工收入的提高和家庭经济承受能力的加强，逐步过渡到成本价和市场价。
第二十条 成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修式设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
第二十一条 标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为本单位或本地区（指市县以上的地区，下同）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按本单位或本地区统计部门公布的（男35，女30）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价乘新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可以根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
第二十二条 售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数要逐年提高，2000年以前达到3．5倍。各单位要根据实际情况，加快由标准价向成本价过渡。
第二十三条 出售公有住房，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应于降低价格。
第二十四条 对购房职工在建立住房公积金以前的工作年限给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
第二十五条 职工购买现已住用的公有住房，可以适当给予折扣，1994年的折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。
第二十六条 职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限一般不超过10年。分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。职工在交清全部购房款后，才能获得住房产权证书。
受委托经办政策性金融业务的银行，应对职工购房提供政策性抵押贷款，单位对符合购房条件和贷款条件的职工申请购房抵押贷款时可给予担保。
第二十七条 职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用5年后才可依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买权、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
第二十八条 职工按标准价、成本价购买住房，每个职工家庭只能享受一次。职工调转工作，在把住房售给原产权单位后，到新单位可优先购置标准价、成本价住房。
第二十九条 职工购买住房，超过国家规定的住房面积标准的部分，按市场价计价。
第三十条 从1995年1月1日起，铁路单位出售公有住房必须严格按《决定》和本《办法》执行，原有关文件规定的标准价和最低价一律停止。
对1995年1月1日以前出售的公有住房，一律按本《办法》规定的售房政策进行规范，按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。经购房人同意，也可以按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。
部属各单位出售铁路公有住房必须根据部统一政策，参照当地政府的售房方案，制定具体办法，报部房改领导小组批准。其他单位的房改办法报部房改领导小组备案。
第三十一条 无论是拥有全部产权还是部分产权，都有责任保障住房的住用安全和正常使用，不得随意拆、改。
职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后，应建立共用部位、共用设施设备的维修基金。购房人按住房建筑面积向售房单位交纳维修基金。维修基金的利息用于住房共用部位、共用设施设备的维修费用，不足时，由产权人按各自占有房屋建筑面积比例分摊。购房人出售所购住房或住房拆除时退还个人交纳本金。共用部位、共用设施设备的维修养护责任，可由售房单位承担；也可逐步由物业管理企业或社会化的房屋维修服务单位承担。
各单位应结合建立现代企业制度，在住房制度改革中，逐步把住房维修、管理分离出来，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
三十二条 要加强铁路公有住房出售收入的管理，售房款必须纳入单位住房基金，用于住房建设和房改，不得挪用。
第五章 经济适用住房建设
第三十三条 把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，发挥国家、单位和职工个人投资建房的积极性。
要多渠道、多形式筹集建房资金，发展集资建房和合作建房，加快经济适用住房建设和危旧住房改造。
第三十四条 集资建房应明确职工出资部分，是单位借款还是职工投资。如属单位借款，所建住房产权归单位所有，对职工集资款，单位应还本付息；如属职工投资，则应严格按职工出资额界定职工所占产权比例，并保障出资各方的合法权益。
职工投资达到或超过标准价的，可按出售住房各项规定办理，使集资建房稳步向售房过渡。
部属各单位要根据部的统一政策和本单位实际情况制定和完善集资建房办法，将集资建房纳入住房建设规划和房改总体方案。
第三十五条 对居住偏远、分散的铁路职工家庭，可采取以职工自建为主、单位适当给予帮助的形式建设住房。住房的建筑标准由单位制定。
第三十六条 要充分利用已有土地资源，取得级差收益，加快危旧住房改造和经济适用住房建设，改善职工居住条件。
第三十七条 有条件的单位可以建立住房合作社，开展合作建房。各单位对合作建房组织要给予支持，要按国家有关规定进行规范和管理。住房合作社要在本单位统一规划下进行住房建设。
第六章 审计和监督
第三十八条 各单位要严肃房改纪律，严格执行《决定》和本《办法》的各项政策规定。审计部门要加强对住房公积金和企业住房基金的审计。
第三十九条 监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行《决定》和铁道部的统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为，要严肃查处。
第七章 组织领导
第四十条 住房制度改革涉及面广、政策性强、操作复杂，关系到每个职工的切身利益，必须加强领导，统筹规划，稳步推进，不断深化。推进房改，加快住房建设，是各级领导的重要职责，要把房改纳入工作日程，住房建设和住房制度改革必须统筹考虑。各单位必须建立健全工作机构，按《决定》和部的统一政策，在部房改领导小组的宏观指导下开展工作。
第四十一条 各单位的各有关部门要密切配合，相互支持，制定和完善各项改革配套措施。要结合建立现代企业制度、转换企业经营机制和劳动工资制度改革，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化，建立起新的住房制度。当前，首先要逐步做到职工住房与生产房屋分开管理，为进一步深化房改打下基础。同时选择有条件的单位，进行住房补贴，理入工资、住房物业管理的试点，探索经验，逐步实现住房商品化、社会化。
第四十二条 各单位要认真做好房改宣传工作，使铁路房改的目的、意义、政策、实施步骤家喻户晓、深入人心，引导广大职工、家属转变观念、提高认识，积极关心房改、支持房改、参与房改。
第四十三条 各单位在房改中要加强与地方政府的联系，搞好与地方的关系，积极争取地方的支持和帮助。铁路单位的房改进度不应滞后于地方，要支持地方房改。
第八章 附则
第四十四条 本办法适用于铁路企、事业单位。原有房改政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
第四十五条 本办法自发布之日起实行。由铁道部房改领导小组负责解释。
