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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权/王卫国

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 02:48:05  浏览:9434   来源:法律资料网
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承租人转租房屋是否也转让了房屋的优先购买权

作者:王卫国 江西省吉水县人民法院

案情:
2001年3月,胡某租赁赵某一间店面经营百货,租期5年,租金9万元,于每年3月10日前交付当年租金18000元。2003年2月,胡某因经营不善,将该店面转租给刘某,并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初,赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面,刘某则表示没钱买下。同年4月,赵某将店面出售给罗某,在办理产权变更登记时,胡某以赵某出售店面未通知自己,侵犯其优先购买权为由起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。

分歧意见:
第一种意见认为:本案胡某享有诉争店面的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
理由是:胡某承租赵某店面期间,经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,我国《合同法》法第224条第一项规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”为此,胡某仍享有租赁店面的优先购买权。尽管本案赵某在出售店面前通知了次承租人刘某,根据合同相对性原则,刘某不能代替胡某享有优先购买权,赵某未在合理期限内通知胡某而出售出租店面,侵犯了胡某的优先购买权,赵某与罗某的出售店面合同无效。
第二种意见认为:本案胡某已丧失对诉争店面的优先购买权,其要求确认赵某与罗某出售店面合同无效的请求应予驳回。
理由是:胡某经出租人的默示同意,将店面转租给刘某,即在刘某与胡某之间成立了一个新的租赁关系,胡某源于原租赁关系享有的优先购买权已转移至刘某享有,故胡某实际上不再享有优先购买权。赵某出售店面前已通知刘某,刘某也放弃了优先购买权,赵、罗之间的买卖关系未侵犯胡某的优先购买权,应驳回胡某的请求。

评析:
我国《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 国务院《城市私有房屋管理条例》第11条也规定,“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买的权利”,这是关于房屋承租人优先购买权的法律规定。但我国法律对 承租人已将租赁房屋转租后承租人的优先购买权未作明确的规定。
我国确立房屋承租人的优先购买权制度的宗旨是:维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系,特别是居住房屋的依赖关系,体现了社会中的一种基本人权关系;维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,促进长期投资。承租人对租赁物的使用与收益,形成了与租赁物的依赖关系,而这正是立法赋予承租人优先购买权藉以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而维护承租人利益的原因所在。
经过出租人的同意的转租受法律的保护,在合法的转租中,承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人,在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移,为此,法律基于该依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义,即承租人在转租房屋的同时,已将房屋的优先购买权一并转移,由次承租人实际享有房屋的优先购买权,承租人不再享有房屋的优先购买权。
综上,笔者赞同第二种意见。




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平顶山市招商引资奖励办法

河南省平顶山市人民政府、中共平顶山市委


中共平顶山市委、平顶山市人民政府关于印发《平顶山市招商引资奖励办法》的通知
平文[2003]98号


各县(市)、区党委和人民政府,市委各部委,市直机关各单位,市管各企事业单位,驻平各单位,各人民团体:
《平顶山市招商引资奖励办法》已经市委、市政府同意,现予印发。
中共平顶山市委
平顶山市人民政府
2003年9月22日

平顶山市招商引资奖励办法

为加大招商引资力度,加快我市经济社会发展步伐,现提出招商引资奖励办法如下:
一、鼓励公民、法人或其它组织(以下简称引荐者)引荐境内外客商,采取合资、合作、独资等形式投资我市各类项目,对引荐者给予现金奖励。
(一)对引进世界500强跨国公司、引进特别鼓励的高科技产业及形成本市新的支柱产业项目的,按资金实际到位部分的1%奖励。
(二)房地产开发项目按引进资金的0.5%奖励,以无形资产作价投入的,按正式合同规定作价金额的0.5%奖励。引进资源开发、电力、公路建设项目的奖励办法另行研究确定。
(三)对引进的其它项目按资金实际到位部分的0.8%奖励。
(四)对于盘活企业存量资产的项目,按盘活的存量资产折半与引进资金实际到位金额合并计算按1%奖励。
(五)对引进无偿捐赠资金的,按引资额的10%奖励。
(六)未经引荐,外来投资者直接投资本市的,直接对投资者给予奖励。
(七)对引荐者的奖励在项目建成投产后兑现。

二、完成市定目标任务,对每超完成实际使用外资100万美元或市外资金1000万元人民币的企业主要负责人,奖励1万元人民币。

三、对超额完成实际使用外资和市外资目标的县(市)区按下列标准给予奖励:
(一)完成市定目标,实际使用外资每超额完成100万美元或实际使用市外资金每超额完成1000万元人民币奖励1万元人民币。
(二)完成市定目标,对年度实际使用外资超目标任务在500万美元或市外资金5000万元人民币以上的县(市)区党政一把手,各奖励3万元人民币。对于主管领导和引资有功人中的奖励,由县(市)区自行安排。

四、奖励的审核程序:
(一)个人引资奖励,先由个人提出申请,项目法人代表签字认可,经有关部门组成考核组核实后,报市委、市政府研究确定。
(二)对县(市)区和引资企业的奖励,经有关部门组成考核组核实后,报市委、市政府研究确定。

五、对引荐者和企业负责人的奖励,按照谁受益谁出资的原则由受益单位承担。对引荐外资或市外资金兴办的独资企业的奖励由受益地方财政承担。对先进县(市)区党政一把手和先进县(市)区的奖励资金由市财政预算安排。市级领导引荐境内外资金,除市委书记、市政府市长不享受奖励外,其它市级领导按一条规定标准减半奖励。上述奖励每年审核奖励1次。

六、本办法由市对外贸易经济合作局负责解释。

七、本办法自发布之日起施行,此前的奖励办法同时废止。



百姓谈“人民法官为人民”主题实践活动

陈勇


  人民法院开展“人民法官为人民”主题实践活动的意义是不言而喻的。而平民百姓看重的是成效。因为,平民百姓能否受益完全取决于成效。那么怎样的实践活动平民百姓能满意那?通过笔者与左邻右舍的平民百姓交流,他(她)们认为:
  首先要切实重视基层法院存在的问题。
  基层法院执法不公、滥用职权、以权谋私、权钱交易、恃强凌弱、欺软怕硬、官官相护、恶意久拖不决、关系案人情案屡禁不止、门难进脸难看、服务态度差等情况时常发生。
  第一,基层人民法院的司法服务、司法程序和判决能相对公正,仍然是无权无势平民百姓当事人的奢望!部分法官(尤其是个别基层法官)因“外界”干扰或利益驱使,是胆大妄为不惜铤而走险屡屡作出不公正的判决,甚至是枉法判决。这不仅严重败坏了人民法院和法官的形象;也严重损害了当事人的合法权益和切身利益。甚至给社会造成了一些不安定因素。
  第二,上诉、发回重审等不规范,有时已成为“儿戏”。中院部分法官因未得到好处,或多一事不如少一事等,发回了之。一次不行两次,两次不行还有三次吗! 不为当事人着想,根本也不主持正义。一审法院仍然是我行我素,形成了一二审两家法院踢皮球。深受其害的是无权无势的当事人。
  第三,现在基层法院的办公设施豪华了,但当事人见法官的难度却加大了。法官不想见你,你真没辙,保安这道关你过不去。所谓平民法官仅仅是作秀。法院大厅明镜高悬的“公正、高效、为民”等口号仅仅是摆设。
  第四,久拖不决。一个官司即使有理,利用各个环节、各种理由拖着。什么鉴定呀、取证呀等等,拖死你。
  第五,民事庭审有时像审犯人,极不尊重当事人。有时,根本不让当事人说话。
  第六,忽悠、欺骗、吓唬当事人。
  第七,该立的案不立。
  第八,想方设法刁难当事人。
  第九,出言不逊,“爱上哪告上哪告”已是口头禅。
  第十,吃、拿、卡、要等陋习是根深蒂固。
  第十一,既不释明,也不答疑。一句话“不服可以上诉”,根本不考虑当事人的感受。
  第十二,暗示索贿,甚至明要。
  第十三,互相利用、相互包庇、官官相护。
  第十四,法官与律师狼狈为奸。
  第十五,落实和追究责任制度根本不到位。大事化小、小事化了。
  第十六,弄虚作假、欺上瞒下、搞花架子。
  第十七,部分德才兼备的法官因不肯随波逐流、出卖灵魂、行贿受贿、公正不阿等得不到重用。
  第十八,问题法官,尤其是问题领导法官得不到应有的惩处等。
  重庆市高级人民法院钱锋院长一针见血地指出“结党营私、朋比成奸、编织小圈子的官场病态,时至今日仍未彻底清除。法院内的小圈子身份比较特殊。法院的院、庭长既有政务管理权限和审判管理职责,又有作为法官的具体审判职权,普通法官也具有一定范围内的独立审判权。一旦形成利益均沾的小圈子,就会产生巨大的可操作空间。程序的掩盖会使得灰色交易产生枉法裁判。法官及合议庭办案、院庭长监督指导审判均有相应程序,但如果这个程序被小圈子利用就会使枉法裁判披上合法外衣,就可以把灰色交易“洗白”。
  河南省高级人民法院院长张立勇明确指出“确有个别法官办案过程中贪赃枉法、徇私舞弊,损害了法院的公信力。”
  例如:辽宁省鞍山市景云的案例就非常典型。因交通肇事人不履行应尽的法律责任和义务,景云于2005年10月19日向鞍山市铁东区人民法院提起诉讼。就这么一件极为普通的民事小案,已经是两次发回重审,历时四年有余,至今尚未得到公正的判决。其原因是由于副院长白雪峰徇私枉法、滥用职权从中作梗和通过职务影响力造成的。据了解,白雪峰不仅权倾铁东法院,甚至能左右市中院。景云四处投诉,当地无人敢管。
  由此可见,坚决查处违纪违法案件、清除害群之马、纯洁法官队伍、提高法官素质等是实践活动重中之重。
  其次,要弘扬正气。
  树立正面典型。坚决重用公正廉洁、执法为民的法官。让有理有据的老百姓敢打官司、能打赢官司,切实维护社会公平正义。衷心祈祷,通过实践活动使百姓梦想成真!